鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１ -309	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
b	ＴＫ１－公５取７ -305	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
c	ＴＫ１―公５取５ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	正方形	南36.3m国道、西36.5m、北8m、三方路		商業地区計画等都市再生特区 (100,1300)
d	ＴＫ１－公５取１ -311	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
e	ＴＫ１－公５取１６ -317	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,159,534	100 [ 85.0]	26,070,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	27,900,000
b	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	22,994,139	100 [ 85.0]	27,051,928		28,900,000
c	(　 ) 23,760,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	28,286,399	100 [ 100.0]	28,286,399		30,300,000
d	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	26,617,301	100 [ 85.0]	31,314,472		33,500,000
e	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,156,836	100 [ 80.0]	28,946,045		31,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,300,000 円／㎡]

千代田 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,644,282,054	3,827,962,562	9,816,319,492	2,460,240,000	7,356,079,492	（　0.8740） 6,429,213,476	（ 3.0 - 0.2 ） 2.8％
	⑧収益価格	229,614,767,000 円　　　　（　 26,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、駐車場	5,116.00	Ｓ21F4B	122,175.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	60 ％	1,300 ％	1,300 ％	8,530 ㎡	110.0 m x 70.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地階駐車場は２３０台（うち荷捌き用１０台）、Ｂ１Ｆ～３Ｆ店舗は部分貸し。事務所は部分貸し又はフロア貸し。

⑦有効率　 68.3 ％
の理由

超高層の店舗付事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	5,058.25	71.6	3,623.00	10,000	36,230,000	18.0	652,140,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	5,046.00	38.7	1,952.00	15,000	29,280,000	18.0	527,040,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	4,030.00	65.4	2,635.00	12,325	32,476,375	18.0	584,574,750
							0.0	0
4～21	事務所	5,007.10	80.5	4,030.00	12,325	49,669,750	12.0	596,037,000
							0.0	0
地下 2～ 4	駐車場等	4,627.70

計		122,175.15	68.3	83,385.00		1,024,518,250		13,076,995,500
								0

⑨年額支払賃料	1,024,518,250 円　×　12ヶ月　＝　 12,294,219,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 83,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,513,938,060 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周囲における同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	55,000 円／台　×　 220 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 145,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,808,157,060 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 145,200,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 436,024,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,517,332,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,076,995,500 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,846,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,100,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 102,850 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,644,282,054 円　　　　（　 1,599,564 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-1	13,131 ( 13,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	12,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,510 円/㎡　月額支払賃料（　 12,325 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-2	14,983 ( 14,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	12,486
c	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-3	12,539 ( 12,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,539

千代田 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,700,000 円	45,900,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,506,962,562 円	13,953,357,060　×　　　　 10.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,701,350,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,150,000 円	45,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,900,000 円	45,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900,000 円	45,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,827,962,562 円　（　　　　　　 448,765 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

4.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 122,175.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0536	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0827 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,460,240,000 円（　　　　　 288,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,644,282,054 円
②総費用	3,827,962,562 円
③純収益　①－②	9,816,319,492 円
④建物等に帰属する純収益	2,460,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,356,079,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,429,213,476 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 753,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　229,614,767,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,900,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
千代田 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-21

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

246,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

28,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区大手町２丁目４番２外｢大手町２－２－１｣				②地積　(㎡)	8,530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1300) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (60,1300)
	台形 1.5:1	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ10F3B	高層事務所ビルが建ち並ぶ中心的業務商業地域	南36m国道、三方路	水道、ガス、下水	大手町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

超高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 7,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大手町駅に近接し日本を代表
するオフィス街

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

大手町駅近接

法令

規制

商業
(60,1300)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

東京駅からも徒歩圏にあり、複数の再開発事業が竣工又は進行中である。今後も日本有数のオフィス街として発
展していくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

超高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千代田区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ高度商業地域で、特に東京駅周辺は代替性が高い。
主たる需要者は国内大企業、収益獲得を目的とした投資家等である。日本有数のオフィス街で需要は根強いが、売り物
件の供給は乏しいため、市場競争力は高い。コロナ禍により空室率等に若干影響は出たが、根強い需要により地価は底
堅く推移している。大規模画地の供給があった場合、標準的画地の規模を前提とすれば２０００億円以上である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,800,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[110.0]

100
[ 90.2]

[107.0]
100

28,900,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 28,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千代田区の商業地はコロナ禍やテレワーク普
及等の影響は残っているものの需要は堅調で
あり地価は回復しつつある。

日本有数のオフィス街である。賃貸市場では
コロナ禍の影響は見られるものの投資目的の
需要は旺盛であり、地価は底堅く推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公５取５ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	正方形	南36.3m国道、西36.5m、北8m、三方路		商業地区計画等都市再生特区 (100,1300)
b	ＴＫ１－公５取１ -309	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
c	ＴＫ１－公５取１６ -317	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
d	ＴＫ１―公５取５ -315	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,760,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	28,286,399	100 [ 100.0]	28,286,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	30,300,000
b	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,159,534	100 [ 89.7]	24,704,051		26,400,000
c	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	23,156,836	100 [ 83.3]	27,799,323		29,700,000
d	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	25,203,365	100 [ 89.7]	28,097,397		30,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,100,000 円／㎡]

千代田 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,603,721,806	4,101,921,058	9,501,800,748	2,531,320,000	6,970,480,748	（　0.8934） 6,227,427,500	（ 3.0 - 0.4 ） 2.6％
	⑧収益価格	239,516,442,308 円　　　　（　 28,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、駐車場	5,116.00	Ｓ21F4B	122,175.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	60 ％	1,300 ％	1,300 ％	8,530 ㎡	110.0 m x 70.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１～３階を店舗、４階以上をフロア貸し事務所、地下２～４階を駐車場と想定した。

⑦有効率　 68.3 ％
の理由

超高層店舗付事務所としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	5,058.25	71.6	3,623.00	15,000	54,345,000	18.0	978,210,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	5,046.00	38.7	1,952.00	17,000	33,184,000	18.0	597,312,000
							0.0	0
2～ 3	店舗	4,030.00	65.4	2,635.00	13,000	34,255,000	18.0	616,590,000
							0.0	0
4～21	事務所	5,007.10	80.5	4,030.00	12,000	48,360,000	12.0	580,320,000
							0.0	0
地下 2～ 4	駐車場	4,627.70

計		122,175.15	68.3	83,385.00		1,026,519,000		13,254,462,000
								0

⑨年額支払賃料	1,026,519,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,318,228,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 83,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,513,938,060 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	55,000 円／台　×　 220 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 145,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,832,166,060 円　　×　　 3.5 ％＋　　　 145,200,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 501,549,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,475,816,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,254,462,000 円　×　　 96.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,905,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,603,721,806 円　　　　（　 1,594,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１公５賃２　　　　-1	7,638 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 81.0]	100 [ 96.0]	10,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,100 円/㎡　月額支払賃料（　 12,000 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１公５賃２　　　　-2	10,388 ( 10,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 84.0]	100 [ 97.0]	14,325
c	ＴＫ１公５賃２　　　　-3	7,485 ( 7,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 79.0]	100 [ 96.0]	11,611

千代田 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,200,000 円	48,400,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,747,170,758 円	13,977,366,060　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　1,701,350,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 411,400,000 円	48,400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,400,000 円	48,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,400,000 円	48,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,101,921,058 円　（　　　　　　 480,882 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8934

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,400,000,000 円	設計監理料率　 385,000 円／㎡　×　 122,175.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0523	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 × 30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,531,320,000 円（　　　　　 296,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,603,721,806 円
②総費用	4,101,921,058 円
③純収益　①－②	9,501,800,748 円
④建物等に帰属する純収益	2,531,320,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,970,480,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,227,427,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 730,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　239,516,442,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,100,000 円／㎡）