鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１６ -312	千代田区		建付地	（　）	長方形	南33.6m国道、北11m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１－公５取１４ -313	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m区道、中間画地		商業 (93,553)
c	ＴＫ１－公５取１６ -303	千代田区		建付地	（　）	長方形	北西27m都道、南東6m、二方路		商業第二種文教地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公５取７ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北33m国道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,825,387	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	5,683,994	100 [ 122.4]	4,643,786	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,640,000
b	(　 ) 4,141,288	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	4,391,491	100 [ 100.0]	4,391,491		4,390,000
c	(　 ) 6,741,690	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	6,643,510	100 [ 120.2]	5,527,047		5,530,000
d	(　 ) 4,930,804	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	5,278,555	100 [ 121.1]	4,358,840		4,360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,700,000 円／㎡]

千代田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	238,574,865	68,055,376	170,519,489	82,224,000	88,295,489	（　0.9451） 83,448,067	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	2,528,729,303 円　　　　（　 4,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	516.64	Ｓ8F1B	4,198.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等第２種文教地区	100 ％	600 ％	600 ％	628 ㎡	26.5 m x 24.4 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は機械式駐車場（１０台）。１階店舗、２階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 71.1 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	506.08	25.3	127.84	5,800	741,472	12.0	8,897,664
							0.0	0
2～ 8	事務所	506.08	80.7	408.40	6,000	2,450,400	6.0	14,702,400
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	150.00

～

～

計		4,198.64	71.1	2,986.64		17,894,272		111,814,464
								0

⑨年額支払賃料	17,894,272 円　×　12ヶ月　＝　 214,731,264 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 2,986.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 28,671,744 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	243,403,008 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,702,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	237,500,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	111,814,464 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,071,183 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,600 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	238,574,865 円　　　　（　 379,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１３　　　　-10	4,884 ( 4,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	6,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,030 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃１３　　　　-11	3,311 ( 3,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	5,518
c	ＴＫ１－公５賃１３　　　　-12	4,560 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	6,080

千代田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,320,000 円	1,440,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	31,025,376 円	248,203,008　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,590,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,240,000 円	1,440,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,440,000 円	1,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,440,000 円	1,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 68,055,376 円　（　　　　　　 108,368 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,440,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 4,198.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	82,224,000 円（　　　　　 130,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	238,574,865 円
②総費用	68,055,376 円
③純収益　①－②	170,519,489 円
④建物等に帰属する純収益	82,224,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,295,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	83,448,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,528,729,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,030,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
千代田 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-15

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　雅之

TEL.

鑑定評価額

2,760,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月3日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区二番町３番４				②地積　(㎡)	628 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等第２種文教地区 (100,600)
	台形 1:1	事務所兼車庫ＳＲＣ8F2B	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域	南西16m区道	水道、ガス、下水	麹町 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

麹町駅至近の日テレ通り沿い
に、店舗、事務所ビル、マン
ション等が建ち並ぶ地域。

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

麹町駅東方

80m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

日本テレビ通り沿いに高層店舗兼事務所ビルのほか、番町ブランドの高級マンション等も混在する商業地域であ
る。コロナ禍の影響により、地価は弱含みで推移していたが、現在は微増ながら上昇基調にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、主として千代田区西部に位置する番町、麹町地区をはじめとした主要道路沿いに高層店舗兼事務所の
ほかマンション等も建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、不動産投資法人等である
。コロナ禍の影響により、オフィス需要、地価動向ともに弱含みで推移していたが、現在は回復基調にある。賃貸市場
においては、需給バランスは概ね安定的に推移している。土地取引価格帯は、取引総額で数十億円程が一般的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　需要者の中心は保有、投資を目的とした法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等も想定され、それら法
人等は商業利便性等を、また投資目的とした法人等は主に投資採算性、収益性を重視する。本件は、市場実態を反映し
た比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,210,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[143.9]

[100.0]
100

4,380,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直している。世界的な
金融引き締め等により景気の下振れリスクと
なっている。物価上昇、供給面での制約に注
意する必要あり。

地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影
響が続き、地価は弱含みで推移していたが、
回復基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１１ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.8m区道、中間画地		商業特別用途地区 (100,351)
b	ＴＫ１－公５取１６ -312	千代田区		建付地	（　）	長方形	南33.6m国道、北11m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公５取９ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南33m国道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１－公５取１４ -313	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m区道、中間画地		商業 (93,553)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,751,779	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,819,311	100 [ 81.0]	4,715,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,720,000
b	(　 ) 5,825,387	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	5,683,994	100 [ 120.1]	4,732,718		4,730,000
c	(　 ) 6,139,866	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,231,964	100 [ 132.2]	4,714,042		4,710,000
d	(　 ) 4,141,288	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	4,391,491	100 [ 93.1]	4,716,961		4,720,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,720,000 円／㎡]

千代田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	237,469,493	68,661,973	168,807,520	77,085,000	91,722,520	（　0.9451） 86,686,954	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	2,626,877,394 円　　　　（　 4,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	516.64	Ｓ8F1B	4,198.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等第２種文教地区	100 ％	600 ％	600 ％	628 ㎡	26.5 m x 24.4 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗、２～８Ｆは事務所、地下１Ｆは機械式駐車場１０台、１Ｆに荷捌き用、障害者用駐車場各１台を想定した。

⑦有効率　 71.1 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	150.00

1～ 1	店舗	506.08	25.3	127.84	8,167	1,044,069	12.0	12,528,828
							0.0	0
2～ 8	事務所	506.08	80.7	408.40	5,800	2,368,720	6.0	14,212,320
							0.0	0
～

～

計		4,198.64	71.1	2,986.64		17,625,109		112,015,068
								0

⑨年額支払賃料	17,625,109 円　×　12ヶ月　＝　 211,501,308 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 2,986.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 32,542,429 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	244,043,737 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 12,442,187 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	236,401,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	112,015,068 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,064,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,800 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	237,469,493 円　　　　（　 378,136 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃４　　　　-1	4,568 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,829 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公５賃４　　　　-2	5,274 ( 4,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,511
c	ＴＫ１－公５賃４　　　　-3	4,560 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,630

千代田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,050,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	32,847,373 円	248,843,737　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,589,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,475,000 円	1,350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 68,661,973 円　（　　　　　　 109,334 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,350,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 4,198.64 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	77,085,000 円（　　　　　 122,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	237,469,493 円
②総費用	68,661,973 円
③純収益　①－②	168,807,520 円
④建物等に帰属する純収益	77,085,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	91,722,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	86,686,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,626,877,394 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,180,000 円／㎡）