鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１６ -312	千代田区		建付地	（　）	長方形	南33.6m国道、北11m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１－公５取９ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南33m国道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公５取２ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、南東27m、角地		商業 (100,700)
d	ＴＫ１－公５取７ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西27m都道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,600)
e	ＴＫ１－公５取１４ -313	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m区道、中間画地		商業 (93,553)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,825,387	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	5,683,994	100 [ 145.7]	3,901,163	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	4,020,000
b	(　 ) 6,139,866	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,231,964	100 [ 159.6]	3,904,739		4,020,000
c	(　 ) 4,872,943	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	3,963,327	100 [ 101.6]	3,900,912		4,020,000
d	(　 ) 3,679,972	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,731,492	100 [ 95.5]	3,907,321		4,020,000
e	(　 ) 4,141,288	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	4,391,491	100 [ 111.4]	3,942,092		4,060,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,030,000 円／㎡]

千代田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	495,609,054	144,879,100	350,729,954	151,886,000	198,843,954	（　0.9558） 190,055,051	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	5,759,243,970 円　　　　（　 3,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,012.79	Ｓ8F1B	8,369.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	94 ％	500 ％	473 ％	1,602 ㎡	27.0 m x 57.0 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上をフロア貸しの事務所と想定した。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	345.00

1～ 1	駐車場	326.00

1～ 1	店舗	677.00	39.6	268.00	7,200	1,929,600	12.0	23,155,200
							0.0	0
2～ 8	事務所	1,003.00	86.1	864.00	5,750	4,968,000	10.0	49,680,000
							0.0	0
～

計		8,369.00	75.5	6,316.00		36,705,600		370,915,200
								0

⑨年額支払賃料	36,705,600 円　×　12ヶ月　＝　 440,467,200 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 6,316.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 68,212,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	508,680,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,040,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 27,642,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	492,078,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	370,915,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,523,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	920,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	495,609,054 円　　　　（　 309,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃６　　　　-7	6,721 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	5,973	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,798 円/㎡　月額支払賃料（　 5,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公５賃６　　　　-8	4,568 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,779
c	ＴＫ１－公５賃６　　　　-9	5,211 ( 5,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,657

千代田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,980,000 円	2,660,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	67,563,600 円	519,720,000　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,405,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,610,000 円	2,660,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,660,000 円	2,660,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,660,000 円	2,660,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 144,879,100 円　（　　　　　　 90,436 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9558

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,660,000,000 円	設計監理料率　 306,000 円／㎡　×　 8,369.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	151,886,000 円（　　　　　 94,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	495,609,054 円
②総費用	144,879,100 円
③純収益　①－②	350,729,954 円
④建物等に帰属する純収益	151,886,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	198,843,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	190,055,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,759,243,970 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,600,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千代田 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-9

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

TEL.

鑑定評価額

6,170,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区麹町１丁目１２番６外				②地積　(㎡)	1,602 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (94,473)
	不整形 1:2	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ10F1B	店舗兼事務所ビル等が見られる商業地域	東27m都道、南側道	水道、ガス、下水	半蔵門 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

内堀通り沿い、皇居を臨む、
高層の店舗兼事務所ビルが建
ち並ぶ商業地域

街

路

２７ｍ都道

交通

施設

半蔵門駅東方

200m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

内堀通り沿いに大型事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持しながら推移するものと予測され
る。地価は不動産投資市場の堅調を受け、やや上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,710,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は麹町地区及びその周辺地区の、幹線道路沿いに高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と判定した。主な需
要者は大手不動産会社、投資法人、機関投資家等が想定され、主に投資目的での取引となる。比較的規模の大きい事務
所ビルが集積しており、業務商業地としての熟成度は高い。取引総額は５０～１００億円程度となるが、建物と一体と
して取引されることが一般的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は代替競争関係が成立する地域から事例を収集しており、今回は価
格牽連性の高い麹町地区から複数の事例を選択できたため、規範性の高い価格が試算された。収益価格は周辺の市況を
勘案し賃料や還元利回りを査定しており、収益性を反映した適正な価格が試算された。いずれの価格も説得力を有する
ことから、本件では両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,210,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[169.1]

[103.0]
100

3,840,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然
として残るが、不動産投資市場は未だ堅調で
あり、地価は上昇傾向にある。

新宿通り沿いの商業地に比較すると繁華性は
落ちるが、周辺に大規模事務所ビルもあり、
業務商業地として成熟した地域である。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取７ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北33m国道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１－公５取２ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、南東27m、角地		商業 (100,700)
c	ＴＫ１－公５取１６ -312	千代田区		建付地	（　）	長方形	南33.6m国道、北11m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１－公５取９ -3	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南33m国道、中間画地		商業特別用途地区地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,930,804	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	5,278,555	100 [ 139.4]	3,786,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	3,900,000
b	(　 ) 4,872,943	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	3,963,327	100 [ 98.0]	4,044,211		4,170,000
c	(　 ) 5,825,387	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	5,683,994	100 [ 152.5]	3,727,209		3,840,000
d	(　 ) 6,139,866	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,231,964	100 [ 149.5]	4,168,538		4,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,000,000 円／㎡]

千代田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	503,706,780	132,828,257	370,878,523	159,309,000	211,569,523	（　0.9276） 196,251,890	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	5,947,026,970 円　　　　（　 3,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,012.79	Ｓ8F1B	8,369.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	94 ％	500 ％	473 ％	1,602 ㎡	27.0 m x 57.0 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定、地下に機械式駐車場（２３台）を設置。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

同規模の事務所ビルとしては標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	345.00

1～ 1	店舗	1,003.00	26.7	268.00	5,900	1,581,200	12.0	18,974,400
							0.0	0
2～ 8	事務所	1,003.00	86.1	864.00	5,900	5,097,600	10.0	50,976,000
							0.0	0
～

～

計		8,369.00	75.5	6,316.00		37,264,400		375,806,400
								0

⑨年額支払賃料	37,264,400 円　×　12ヶ月　＝　 447,172,800 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 6,316.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 68,819,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	515,991,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,040,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 26,903,597 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	500,128,339 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	375,806,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,570,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	920,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,280 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	503,706,780 円　　　　（　 314,424 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-37	6,111 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,949 円/㎡　月額支払賃料（　 5,900 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-38	5,382 ( 5,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	6,229
c	ＴＫ１－公５賃１１　　　　-39	4,568 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	6,011

千代田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,370,000 円	2,790,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	53,757,257 円	527,031,936　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,406,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,715,000 円	2,790,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,790,000 円	2,790,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,790,000 円	2,790,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 132,828,257 円　（　　　　　　 82,914 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9276

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,790,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 8,369.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	159,309,000 円（　　　　　 99,444 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	503,706,780 円
②総費用	132,828,257 円
③純収益　①－②	370,878,523 円
④建物等に帰属する純収益	159,309,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,569,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	196,251,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,947,026,970 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,710,000 円／㎡）