鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公５取５ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	正方形	南36.3m国道、西36.5m、北8m、三方路		商業地区計画等都市再生特区 (100,1300)
b	ＴＫ１－公５取１ -309	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
c	ＴＫ１－公５取１ -311	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
d	ＴＫ１－公５取７ -305	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,760,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	28,286,399	100 [ 78.3]	36,125,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 +6.0 その他　 0.0 　　　[ 116.6] 　　　　 100	42,100,000
b	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,159,534	100 [ 71.0]	31,210,611		36,400,000
c	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	26,617,301	100 [ 70.8]	37,595,058		43,800,000
d	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	22,994,139	100 [ 69.1]	33,276,612		38,800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400,000 円／㎡]

千代田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,506,575,421	5,046,251,744	11,460,323,677	3,679,200,000	7,781,123,677	（　0.9001） 7,003,789,422	（ 2.8 - 0.5 ） 2.3％
	⑧収益価格	304,512,583,565 円　　　　（　 30,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	8,222.00	Ｓ36F4B	165,143.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特定街区地区計画等	100 ％	1,300 ％	1,437 ％	10,027 ㎡	107.5 m x 93.6 m	前面道路：都道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所、店舗をフロア貸し又は部分貸し、屋内駐車場を平面式（自走式）４２１台と想定（うち１０台は荷捌き用）。

⑦有効率　 54.2 ％
の理由

超高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
35～36	店舗	3,287.00	59.8	1,967.00	12,700	24,980,900	15.0	374,713,500
							0.0	0
7～34	事務所	3,269.20	73.2	2,392.43	13,800	33,015,534	12.0	396,186,408
							0.0	0
1～ 6	店舗	6,007.23	46.0	2,761.00	14,300	39,482,300	15.0	592,234,500
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	6,051.03	34.3	2,078.00	16,900	35,118,200	15.0	526,773,000
							0.0	0
地下 2～ 4	駐車場	8,312.33

計		165,143.00	54.2	89,566.04		1,246,408,752		15,922,826,424
								0

⑨年額支払賃料	1,246,408,752 円　×　12ヶ月　＝　 14,956,905,024 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 89,566.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,626,161,022 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な水準及び建物の品等等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 411 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 295,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,583,066,046 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 295,920,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 527,083,981 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,351,902,065 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,922,826,424 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 154,451,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,660,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 221,940 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,506,575,421 円　　　　（　 1,646,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-2	14,983 ( 14,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	14,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 13,938 円/㎡　月額支払賃料（　 13,800 円/㎡）　基準階 7 F B
b	ＴＫ１－公５賃１　　　　-6	8,550 ( 8,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	13,880
c	ＴＫ１－公５賃１　　　　-7	7,842 ( 7,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	13,662

千代田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,000,000 円	73,000,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,519,108,744 円	16,878,986,046　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　2,541,643,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 620,500,000 円	73,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,000,000 円	73,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,000,000 円	73,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,046,251,744 円　（　　　　　　 503,266 円／㎡）　　（経費率　　 30.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

2.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9001

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,000,000,000 円	設計監理料率　 429,000 円／㎡　×　 165,143.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0504	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0467 × 30 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,679,200,000 円（　　　　　 366,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,506,575,421 円
②総費用	5,046,251,744 円
③純収益　①－②	11,460,323,677 円
④建物等に帰属する純収益	3,679,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,781,123,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,003,789,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 698,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　304,512,583,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千代田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-2

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　彦坂　正博

TEL.

鑑定評価額

368,000,000,000 円

１㎡当たりの価格

36,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区丸の内２丁目２番１外｢丸の内２－４－１｣				②地積　(㎡)	10,027 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1300) 防火（その他）特定街区地区計画等 (100,1437)
	1.2:1	事務所兼店舗Ｓ38F4B	特定街区等による大規模ビル中心の商業地域	東（駅前広場）都道、四方路	水道、ガス、下水	東京駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

超高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

東京駅駅前広場に面する日本
を代表するオフィスエリア

街

路

東京駅駅前広場

交通

施設

東京駅丸の内口駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,1300)
防火
特定街区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

日本を代表するオフィスエリアであり、テレワークの定着で大規模オフィス需要はやや弱含みであるが、旺盛な
投資需要に支えられて売買市場は堅調で、東京駅前という稀少立地のため、地価は底堅く推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

特定街区による超高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東京駅を中心とした大手町、丸の内、有楽町地区及び八重洲、京橋、日本橋地区周辺のオフィスを中心
とする業務高度商業地域と把握する。主な需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、大手不動産会社、大手事業
法人である。大規模ビルのオフィス市況はやや軟調であるが、日本を代表するオフィスエリアであり、旺盛な投資需要
に支えられて地価は堅調に推移すると予測する。総額で数百億円～数千億円規模の価格帯が取引の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人であり、投資用不動産とし
ての取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・
競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。採用した取引事例は、すべて大丸有地区の事例であることも踏まえ、
比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,800,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[110.0]

100
[ 77.4]

[116.6]
100

36,700,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 36,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オ
フィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛
で売買市場は好調のため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

日本を代表するオフィスエリアであり、大規
模オフィス市況はやや軟調だが、売買需要は
堅調で東京駅前の稀少立地により地価は底堅
く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.2
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公５取１ -311	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
b	ＴＫ１－公５取１ -309	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
c	ＴＫ１－公５取７ -305	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
d	ＴＫ１―公５取５ -6	千代田区		貸家建付地	（　）	正方形	南36.3m国道、西36.5m、北8m、三方路		商業地区計画等都市再生特区 (100,1300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	26,617,301	100 [ 77.3]	34,433,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 +6.0 その他　 0.0 　　　[ 116.6] 　　　　 100	40,100,000
b	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,159,534	100 [ 77.3]	28,666,926		33,400,000
c	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	22,994,139	100 [ 59.8]	38,451,737		44,800,000
d	(　 ) 23,760,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	28,286,399	100 [ 87.5]	32,327,313		37,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400,000 円／㎡]

千代田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,901,374,613	4,961,390,107	11,939,984,506	3,512,880,000	8,427,104,506	（　0.9002） 7,586,079,476	（ 2.9 - 0.6 ） 2.3％
	⑧収益価格	329,829,542,435 円　　　　（　 32,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	8,222.00	Ｓ36F4B	165,143.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特定街区地区計画等	100 ％	1,300 ％	1,437 ％	10,027 ㎡	107.5 m x 93.6 m	前面道路：都道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び１～６階と３５・３６階を店舗、他の地上階を事務所、地下に駐車場４２１台（うち荷捌き用１０台）を想定した。

⑦有効率　 54.2 ％
の理由

超高層店舗兼事務所ビルの標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
35～36	店舗	3,287.00	59.8	1,967.00	12,700	24,980,900	12.0	299,770,800
							0.0	0
7～34	事務所	3,269.20	73.2	2,392.43	14,600	34,929,478	12.0	419,153,736
							0.0	0
1～ 6	店舗	6,007.23	46.0	2,761.00	13,600	37,549,600	12.0	450,595,200
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	6,051.03	34.3	2,078.00	16,500	34,287,000	12.0	411,444,000
							0.0	0
地下 2～ 4	駐車場	8,312.33

計		165,143.00	54.2	89,566.04		1,287,571,784		15,450,861,408
								0

⑨年額支払賃料	1,287,571,784 円　×　12ヶ月　＝　 15,450,861,408 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 89,566.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,626,161,022 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	65,000 円／台　×　 411 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 320,580,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,077,022,430 円　　×　　 3.5 ％＋　　　 320,580,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 645,782,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,751,819,645 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,450,861,408 円　×　　 96.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,100,813 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,430,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 454,155 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,901,374,613 円　　　　（　 1,685,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-1	13,131 ( 13,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	14,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 14,746 円/㎡　月額支払賃料（　 14,600 円/㎡）　基準階 7 F B
b	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-2	14,983 ( 14,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	14,983
c	ＴＫ１－公５賃１２　　　　-3	12,539 ( 12,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	14,665

千代田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,100,000 円	69,700,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,478,796,207 円	17,397,602,430　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　2,541,643,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 592,450,000 円	69,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,700,000 円	69,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,700,000 円	69,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,961,390,107 円　（　　　　　　 494,803 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

2.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.6 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

3.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9002

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,700,000,000 円	設計監理料率　 410,000 円／㎡　×　 165,143.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0504	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0467 × 30 ％　＋ 0.0800 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,512,880,000 円（　　　　　 350,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,901,374,613 円
②総費用	4,961,390,107 円
③純収益　①－②	11,939,984,506 円
④建物等に帰属する純収益	3,512,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,427,104,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,586,079,476 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 756,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　329,829,542,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,900,000 円／㎡）