別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長南 -3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長南町長南字元宿１２８７番１ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 住宅、事業所等が見 られる国道沿いの住 宅地域 南東8.5m国道、背面道 水道、ガス 茂原 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       328 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ国道 交通 施設 茂原駅南西方 7.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする既成住宅地域で、格別の変動要因もないため今後も現状を維持すると予測する。人口減少と 高齢化が進み、需要増加が見込めないことから、今後地価は弱含みの傾向を示していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長南町及び近隣市町内の一般住宅が所在する住宅地域。需要者の中心は町内在住者又は隣接市町からの転 入者であるが、県外からの転入者も見られる。町中心部に近いが駅に遠く地縁的選好性により需要者が限定されるため 需要は総じて少なく、それに伴い売買等の全般的な取引自体も少ない状況にある。土地は３５０㎡程度で４３０万円程 度であるが、中古物件の売買が中心で新築の建売り分譲住宅はないため、複合不動産としての価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未熟成な地域で収益物件がほとんど見られず、収益性が取引の指標となっていないため収益価格については 試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、市場においては自己使用目的で の取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準 地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [102.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内における不動産市況は人口減少、高齢化 等が進んでいることから不動産需要の回復は 見込めず先細りの傾向が続いている。 人口減少、高齢化等の影響から全般的に住宅 需要が減少しているが、町中心部に近い当該 地域についての需要も少なくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％