別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長生 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長生 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 3,360,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 南6m私道 水道 八積 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       233 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路に近接した比較的新 しい戸建住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ私道 交通 施設 八積駅北方 850m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内で便益性も良く、良好な居住環境を維持していくと予測する。接近・便益性は村内の他の地域と比べ ると優るが、需要増加は認められず、人口減少及び高齢化率の高位により、地価下落の傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長生村内とＪＲ外房線の茂原駅，八積駅，上総一ノ宮駅郊外における広域的な圏域である。需要者の中 心は長生村居住者が中心であり、新興住宅地域として概ね熟成しつつあり、需給関係は比較的安定している。駅接近性 の優位性があるものの、商店街等の便益施設への接近条件は普通で、人口減少及び長生郡内における郊外住宅地域の土 地需要は弱い。土地は２３３㎡程度で３３６万円前後、新築の戸建物件は１８３６万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、民間宅地開発後の快適性をより重視する自己利用目的の戸建住宅を主とする住宅地域で、地域内及び周辺背 後では収益物件が少ない。賃貸市場が未成熟で適切な賃料水準の把握が困難なほか、適切な賃貸に基づく収益事例の把 握が困難であることから収益還元法を適用しなかった。よって、最寄駅が同じ八積駅で類似性の高い事例を採用して求 めた精度信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白子 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [ 85.1] [104.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は、年間約３５０件前後で安定 している。茂原市との比較・選別化が進み二 極化が認められ、地価は継続的に弱含みで推 移している。 駅徒歩圏内の戸建住宅地域であるが、商店街 等の便益性は普通で、茂原市郊外住宅地域と の選別優位性は依然低く、ゆるやかな地価下 落が把握される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％