別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長生 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長生 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 1,860,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長生村一松字砂畑一乙１９８８番１５ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅、 別荘等が混在する住 宅地域 南4.5m未舗装私道 水道、ガス、下水 八積 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    75 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.1 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸線に比較的近接し、別荘 地化の影響を受けた戸建住宅 地域 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ未舗装　私道 交通 施設 八積駅南東方 5.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸線に比較的近いものの、震災の影響もありリゾート需要は弱いのが現状である。駅接近性や便益性が劣り、 海岸線近くの土地需要は低く地価水準は微減少で推移しており今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長生村内一円とＪＲ外房線の茂原駅，八積駅，上総一ノ宮駅郊外を含んだ広域的な圏域である。需要者 の中心は茂原市郊外と長生村居住者が中心であり、大きな新規開発はないが、戸建住宅地域として熟成しており、需給 関係は比較的安定している。接近性及び便益性が劣る立地条件から、現在は土地需要及び市場性が低いながらも、土地 取引件数は概ね横ばいである。土地は１６２㎡程度で１８６万円前後、新築の戸建物件は１６８６万円程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、快適性をより重視する自社自用の別荘地化の影響を受けた戸建住宅地域で収益物件が少なく、賃貸市場が未 成熟で適切な賃料水準の把握が困難である。収益性よりも快適性が重視される、自己利用目的の戸建を主とする住宅地 域であることから、収益還元法を適用しなかった。よって、一松地区を中心とした規範性の高い事例を採用して求めた 精度信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白子 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [106.0] [104.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は、年間約３５０件前後で安定 している。茂原市との比較・選別化が進み二 極化が認められ、地価は継続的に弱含みで推 移している。 別荘混在の住宅地域であるが、海岸線に比較 的近いことから、津波等の不安も否定できず 土地需要は弱く、継続的な同程度の地価下落 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％