別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横芝光 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横芝光 -3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 1,670,000 円  １㎡当たりの価格 7,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡横芝光町北清水字入間１６４番１０外 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地が多く残る小規 模開発の戸建住宅地 域 南西4m未舗装私道 水道 横芝 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  17.3 ｍ、規模　　       218 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ未舗装私道 交通 施設 横芝駅南方 5.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地が見られる住宅地域であるが、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状の地域特性を維持するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横芝光町及び周辺市町の住宅地域である。需要者としては地元居住者が中心であり、地域的選好性が強い 。近隣地域及びその周辺は、中心市街地から遠い小規模開発の成熟した戸建住宅地域であり、生活利便性がやや劣る上 、人口減少や高齢化が需給緩和要因として残るが、対コロナ行動制限緩和に伴う地方経済の持ち直し等が下支えになり 、足元の需給は安定的である。２２０㎡程度の住宅地の総額は１００万円台半ば程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を需要の中心とする地域であり、収益目的の土地取引は想定しづらいため、建物新築の想定による収益 還元法の適用は見送った。自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基に試算された比準価格は高い説得力を 有するものと判断し、比準価格を標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横芝光 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.5] [104.0] 100 7,680  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢 の持ち直し傾向等を背景に、市内の不動産市 況は市街地エリアを中心に下げ止まりの兆し が見られる。 山林等に近接する空地の目立つ成熟した小規 模開発の戸建住宅地域であり、生活利便性も 劣るが、これまでの下落を受けて下げ止まり 感が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％