別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横芝光 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横芝光 -1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡横芝光町宮川字向田４４１８番１外 ②地積 　(㎡) 866   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模在来住宅を中 心とした農家住宅地 域 北西4.2m町道 水道 横芝 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       866 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 横芝駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街とは地理的な隔たりを持った地域で、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持するものと みられる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横芝光町及び周辺市町に所在する農家住宅地域及び農家住宅と一般住宅が混在する地域である。需要者 は地縁・血縁関係を有する地元居住者が中心で圏外からの流入は見られない。近隣地域は駅周辺の中心市街地に比較的 近く、町内において生活利便性は相対的に良好であるが、地縁的選好性が強いため供給及び需要が限定的で取引は少な い。需要の中心となる価格帯は規模が８７０㎡程度、総額が８００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの自己居住用の住宅を中心とする農家住宅地域で、賃貸市場が未成熟で投資採算性を有する共同住 宅等の収益物件の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方で、自己居住目的の取引事例を中心として試 算した比準価格は市場において成立した取引価格から求めた実証的な価格であり、市場の実態を反映して説得力を有し ている。したがって、本件では比準価格を採用し、不動産市場の動向を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の総人口・生産人口は減少しており、高 齢化が進行している。町内において地価動向 の峻別がみられ、駅から離れた地域では地価 は弱含んでいる。 中心市街から比較的近く、生活利便性が市内 において相対的に良好であるが、地縁的選好 性が強く、需給ともに限定的で取引は少ない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％