別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 九十九里 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九十九里 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　恒徳   TEL.

鑑定評価額 1,910,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する既成商 業地域 南西7.6m県道 水道、ガス 東金 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．６ｍ県道 交通 施設 東金駅南東方 8.6km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小売の日用品店舗を中心とする旧来からの商業地域であるが閉鎖店舗が多く繁華性は劣る。需要は低迷し地価は 下落傾向にある。集客力のあるスーパー等もなく今後も大きな変化はないものと予測した。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は九十九里町や隣接する市町の沿岸部に近いの商住混在地域を圏域とする。需要者はコンビニ経営や小売店 舗を目的とする地元の個人事業主等が中心であるが、自己居住目的の個人も見られる。旧来の小売店舗を中心とした商 店街は、高齢化と後継者不足により閉鎖店舗等が多く地価の下落が続いている。需要の中心となる土地の価格帯につい ては、成約事例が少ないことと、規模や用途等により異なることから把握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は繁華性の低い商住混在地域に所在している。商業地としては衰退傾向にあり賃貸需要は極めて少なく、標準地 の土地面積に見合う建物規模及び構造を前提とした場合、一棟貸しを想定せざるを得ず、投資採算性に見合わないこと から収益還元法は適用しない。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としているため実証的で規範性は高 い。検討の結果、近隣地域や周辺地域の不動産市場の動向等を勘案の上、比準価格をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光・漁業中心に発展してきた。高齢化・人 口減少により旧来からの商店街は住宅地化し ている、核となる商業施設もなく需要減少は 続いている。 町内の中心商業地だが衰退著しく需要は低迷 している。地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％