別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 九十九里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九十九里 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　恒徳   TEL.

鑑定評価額 1,790,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西3.5m町道 水道、ガス 東金 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　３ ．５ｍ町道 交通 施設 東金駅南東方 9.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 九十九里海岸と真亀川にはさまれた古くからの住宅地域である。高齢化と人口減少により地価は弱含みで推移し ている。今後も現況のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は九十九里町や隣接市の沿岸地域や価格水準を同じくする住宅地域を圏域とする。需要者は町内在住者や地 縁・血縁のある個人が中心だが、県内や県外からの需要者も見られる。需要は依然として低迷しており地価は下落傾向 が続いている。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１８０万円前後、新築の戸建物件はほとんど見られ ず中古の戸建では５００万円から７００万円台までが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 真亀川近くの周辺には未利用地が多くみられる戸建住宅地域である。収益還元法は、ＪＲ駅から遠く交通利便性に劣る こと等から賃貸市場における需要や供給に乏しく賃貸を想定することが困難であるため適用しない。一方、比準価格は 現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性は高い。よって比準価格を標準に代表標準地との検討も踏 まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九十九里 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [110.2] [101.0] 100 8,540  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 漁業と観光の町として発展してきたが、人口 減少・高齢化によりかつての面影はない。宅 地需要も少なく地価は下落傾向が続いている 。 河川と海岸に挟まれた既成住宅地域で、地域 的な変化はほとんど見られない。依然として 需要は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％