鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東庄 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７７５８９ -307	香取郡東庄町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、南西4.5m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	２３１０７７５８９ -408	香取郡東庄町		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m町道、中間画地		（都） (60,200)
c	２３１０７７５８９ -406	香取郡東庄町		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m町道、中間画地		（都） (60,200)
d	２３１０７７５８９ -403	香取郡東庄町		底地	（　）	ほぼ台形	東6m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	２３１０７７５８９ -415	香取郡東庄町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,568	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 45.0]	100 [ 108.2]	11,424	100 [ 102.7]	11,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	11,600
b	(　 ) 14,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	13,683	100 [ 122.9]	11,133		11,600
c	(　 ) 13,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	12,472	100 [ 111.6]	11,176		11,600
d	(　 11,938) 11,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	11,590	100 [ 102.0]	11,363		11,800
e	(　 ) 13,251	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	13,158	100 [ 116.4]	11,304		11,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,700 円／㎡]

東庄 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,465,129	663,169	2,801,960	2,726,130	75,830	（　0.9692） 73,494	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,499,878 円　　　　（　 5,230 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東庄 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.75	Ｗ2	259.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	287 ㎡	12.9 m x 22.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４３㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	129.80	100.0	129.80	1,200	155,760	1.0	155,760
							0.0	0
2～ 2	居宅	129.80	100.0	129.80	1,224	158,875	1.0	158,875
							0.0	0
～

～

～

計		259.60	100.0	259.60		314,635		314,635
								0

⑨年額支払賃料	314,635 円　×　12ヶ月　＝　 3,775,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 259.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,775,620 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,462,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	314,635 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,465,129 円　　　　（　 12,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香取賃　　　　-108	1,353 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東庄賃　　　　-1	1,149 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,185
c	東庄賃　　　　-2	1,153 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,226

東庄 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,800 円	36,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	113,269 円	3,775,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,100 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,169 円　（　　　　　　 2,311 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 259.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,726,130 円（　　　　　 9,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,465,129 円
②総費用	663,169 円
③純収益　①－②	2,801,960 円
④建物等に帰属する純収益	2,726,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,499,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,230 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
東庄 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東庄 -1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　柳堀　文彦

TEL.

鑑定評価額

3,390,000 円

１㎡当たりの価格

11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香取郡東庄町新宿字天王田７９３番５				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模住宅のほか空地も見られる戸建住宅地域	南西6m町道	水道	下総橘 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 55 ｍ、南 70 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.9 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 287 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ町
道

交通

施設

下総橘駅北方

780m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

空地も残るが、特段の地域要因の変化は認められないため、今後も戸建主体の住宅地域として現状の用途を維持
するものと予測。人口減少の影響はあるが、地価は底値感から横這い乃至微減傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,870 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を東庄町、銚子市西部及び香取市東部に存する住宅地域と判定。特に東庄町の国道３５６号線及びＪＲ成田
線沿線付近の地域は代替可能性が高い。需要者は地元在住者が中心だが、他地域からの転入も見られる。需要者層の茨
城県神栖市への転出や少子高齢化の影響により需要は弱含みの状態。供給は未利用地や中古住宅が主体的で新築は少な
い。需要の中心価格帯は標準地と同規模の更地で３００万円～４００万円、中古住宅で６００万円～１，０００万円。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例に基づくもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である
。一方、収益価格は賃貸による収益性の観点に基づくものだが、土地価格に見合う家賃相場が未形成なため低位に試算
された。需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即し
た比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向で高齢化率が高い。茨城県神
栖市への転出も多い。主要産業は農業で、商
工業の雇用創出の場が少ない。小規模店舗主
体で商況も低迷。

鹿島臨海工業地帯への通勤路となる潮止大橋
へのアクセスは良好だが、生活利便施設が少
なく、休耕畑など未利用地も残り、需要は弱
含み。

特に個別的要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東庄 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７７５８９ -307	香取郡東庄町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、南西4.5m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	２３１０７７５８９ -308	香取郡東庄町		建付地	（　）	長方形	南西5m町道、中間画地		（都）１低専 (30,50)
c	２３１０７７５８９ -406	香取郡東庄町		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m町道、中間画地		（都） (60,200)
d	２３１０７７５８９ -415	香取郡東庄町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,568	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 45.0]	100 [ 108.2]	11,424	100 [ 102.4]	11,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	11,600
b	(　 ) 15,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	15,342	100 [ 132.6]	11,570		12,000
c	(　 ) 13,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	12,472	100 [ 110.5]	11,287		11,700
d	(　 ) 13,251	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	13,158	100 [ 117.0]	11,246		11,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,800 円／㎡]

東庄 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,337,904	406,410	2,931,494	2,846,290	85,204	（　0.9692） 82,580	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,685,306 円　　　　（　 5,870 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東庄 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.75	Ｗ2	259.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	287 ㎡	12.9 m x 22.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４３㎡程度の住戸を各階３戸、計６戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	129.80	100.0	129.80	1,150	149,270	1.0	149,270
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	129.80	100.0	129.80	1,185	153,813	1.0	153,813
							0.0	0
～

～

～

計		259.60	100.0	259.60		303,083		303,083
								0

⑨年額支払賃料	303,083 円　×　12ヶ月　＝　 3,636,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 259.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,636,996 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 301,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,335,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	303,083 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,337,904 円　　　　（　 11,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東庄賃　　　　-1	1,149 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,151 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東庄賃　　　　-2	1,153 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,179
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東庄 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,500 円	37,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,110 円	3,636,996　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,500 円	37,900,000　×　　 50.0 ％　×　 1.40 /1000
④損害保険料	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 406,410 円　（　　　　　　 1,416 円／㎡）　　（経費率　　 12.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 259.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,846,290 円（　　　　　 9,917 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,337,904 円
②総費用	406,410 円
③純収益　①－②	2,931,494 円
④建物等に帰属する純収益	2,846,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	82,580 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,685,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,870 円／㎡）