鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多古 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７９５１９ -119	香取郡多古町		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.4m町道、中間画地		（都） (60,200)
b	２３１０７９５１９ -114	香取郡多古町		建付地	（　）	ほぼ整形	南東2.5m町道、中間画地		（都） (60,200)
c	２３１０７９５１９ -309	香取郡多古町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東1.5m未舗装道路、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	２３１０７９５１９ -306	香取郡多古町		建付地	（　）	長方形	南2.6m道路、中間画地		（都）準住居 (60,160)
e	２３１０７９５１９ -320	香取郡多古町		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	9,724	100 [ 72.1]	13,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	13,800
b	(　 ) 8,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	8,764	100 [ 59.4]	14,754		15,000
c	(　 ) 10,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	10,610	100 [ 78.3]	13,550		13,800
d	(　 ) 5,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 54.2]	100 [ 102.4]	10,268	100 [ 76.8]	13,370		13,600
e	(　 ) 12,720	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	14,016	100 [ 98.0]	14,302		14,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,200 円／㎡]

多古 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,637,126	424,903	2,212,223	2,133,480	78,743	（　0.9692） 76,318	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,557,510 円　　　　（　 5,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多古 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.04	ＬＳ2	197.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	265 ㎡	14.8 m x 17.9 m	前面道路：町道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸住戸は２ＤＫ、４９㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	98.54	100.0	98.54	1,209	119,135	1.0	119,135
							0.0	0
2～ 2	居宅	98.54	100.0	98.54	1,221	120,317	1.0	120,317
							0.0	0
～

～

～

計		197.08	100.0	197.08		239,452		239,452
								0

⑨年額支払賃料	239,452 円　×　12ヶ月　＝　 2,873,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,873,424 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 238,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,634,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,452 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,637,126 円　　　　（　 9,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多古賃　　　　-101	1,216 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	1,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,209 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多古賃　　　　-104	1,108 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,190
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多古 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,800 円	27,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,203 円	2,873,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,200 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 424,903 円　（　　　　　　 1,603 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 197.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,133,480 円（　　　　　 8,051 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,637,126 円
②総費用	424,903 円
③純収益　①－②	2,212,223 円
④建物等に帰属する純収益	2,133,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,557,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,880 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
多古 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多古 -1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　一広

TEL.

鑑定評価額

3,760,000 円

１㎡当たりの価格

14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香取郡多古町多古字陣屋下７９８番１				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	住宅のほか事業所等も見られる混在住宅地域	北5.6m町道、西側道	水道	芝山千代田 7.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.8 ｍ、奥行　約　　 17.9 ｍ、規模　　 265 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．６ｍ町道

交通

施設

芝山千代田駅南東方

7.9km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した混在住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,010 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、多古町及び周辺市町を中心とした住宅地域。需要者の中心は、成田空港等に勤務する一次取得者であ
り、多古町を中心に千葉県内の居住者が大部分を占める。近隣地域周辺は、中心市街地に近い既成住宅地域であり、需
給ともに弱含みであるが、地縁関係者を中心に一定の需要が見られる。取引が少なく個別性も強いため明確な価格水準
は見出せないが、市街地周辺では土地単価１０，０００円～１５，０００円／㎡程度の取引が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　戸建住宅を中心に賃貸アパート等も見られる地域だが、投資採算性の低い低層アパート等が主体のため、収益価格は
やや低位に求められた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的の取引
が主体で快適性が重視され、需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比
準価格を採用し、収益価格は参考に止め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　芝山 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.8]

[102.0]
100

13,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多古町は人口減少・少子高齢化の進展等によ
り、不動産市況が全般に弱含み。成田空港の
水際対策緩和により、周辺市町の地域経済は
回復傾向。

地域要因に変動は見られない。需給ともに弱
含みだが、市街地周辺は一定の需要があり、
地価は安定的に推移。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多古 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７９５１９ -114	香取郡多古町		建付地	（　）	ほぼ整形	南東2.5m町道、中間画地		（都） (60,200)
b	２３１０７９５１９ -306	香取郡多古町		建付地	（　）	長方形	南2.6m道路、中間画地		（都）準住居 (60,160)
c	２３１０７９５１９ -309	香取郡多古町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東1.5m未舗装道路、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	２３１０７９５１９ -320	香取郡多古町		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	8,764	100 [ 59.4]	14,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,000
b	(　 ) 5,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 54.2]	100 [ 102.4]	10,268	100 [ 76.8]	13,370		13,600
c	(　 ) 10,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	10,610	100 [ 78.3]	13,550		13,800
d	(　 ) 12,720	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	14,016	100 [ 98.0]	14,302		14,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,200 円／㎡]

多古 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,647,985	508,058	2,139,927	2,072,760	67,167	（　0.9692） 65,098	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,328,531 円　　　　（　 5,010 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多古 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.04	ＬＳ2	197.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	265 ㎡	14.8 m x 17.9 m	前面道路：町道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４９．２７㎡、２ＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	98.54	100.0	98.54	1,220	120,219	1.0	120,219
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	98.54	100.0	98.54	1,220	120,219	1.0	120,219
							0.0	0
～

～

～

計		197.08	100.0	197.08		240,438		240,438
								0

⑨年額支払賃料	240,438 円　×　12ヶ月　＝　 2,885,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,885,256 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,645,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,438 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,647,985 円　　　　（　 9,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多古賃　　　　-101	1,216 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,221 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多古賃　　　　-103	1,234 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,234
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多古 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,600 円	27,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	86,558 円	2,885,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,200 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,058 円　（　　　　　　 1,917 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 197.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,072,760 円（　　　　　 7,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,647,985 円
②総費用	508,058 円
③純収益　①－②	2,139,927 円
④建物等に帰属する純収益	2,072,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	67,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	65,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,328,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,010 円／㎡）