別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 酒々井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒々井 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　安部　保   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印旛郡酒々井町酒々井字上宿１６３２番７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、事業所等が存 する県道沿いの混在 住宅地域 北西7.2m県道 水道、下水 酒々井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  17.3 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　７ ．２ｍ県道 交通 施設 酒々井駅南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心 は、町内在住者で周辺市町村等からの流入も若干見られる。需給動向は新規の供給が限定的な地域で、中古住宅の取引 が多く地価は横ばい傾向である。市場の中心価格帯は土地は１５０㎡程度で５００万円前後、中古建物は１，０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域とその周辺地域は、県道沿いのため事務所等の収益物件も見られるが、対象標準地の地積を考量した場合、 適正な賃貸用建物の想定が困難であること及び自用目的での取引が支配的であることを考量し、収益還元法を非適用と した。従って、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 酒々井町の人口は微減傾向、高齢化率は県平 均よりやや高く３０％を超えた。地価動向は 環境状況等により地域でバラツキが見られる 。 最寄り駅バス圏となる県道沿いの住宅地域で 、特別な地域要因の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％