別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大網白里 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大網白里 -8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大網白里市みどりが丘２丁目２３番１９ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 大網 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   115 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　  14.8 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 大網駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ大規模分譲住宅地域としての環境を維持するものと見込まれる。地価は現状では概ね安定し ており、今後も緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大網白里市内のＪＲ外房線、東金線沿線の住宅地域で周辺市町も含まれる。需要者は大網白里市内に居住 する一次取得者層が中心だが他県からの転入も見られる。小学校に近接し市街地にも近い等、利便性、住環境に優れ地 価水準は安定している。新型コロナウィルス感染症による地価への影響は限定的である。需要の中心となる価格帯は、 土地は標準地と同等規模で４５０万円から５００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする大規模開発の分譲住宅団地で周辺にアパート等は見られない。共同住宅等の賃貸物件の想定は現 実性に乏しいため収益還元法は非適用とした。また居住の快適性を重視して価格決定が行われる傾向にあり、取引も自 用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標準地からの検討等も踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大網白里 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [119.4] [101.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行等を背景に地価の二 極化が継続している。コロナ禍による影響は 少なく限定的なものにとどまっている。 住環境の良好な住宅団地で生活利便性も向上 している。需要は堅調に推移しており地価も 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％