鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大網白里 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８６１７８ -35	大網白里市		更地	（　）	長方形	北西4.5m未舗装私道、中間画地		２中専 (60,180)
b	２３１０８６４９０ -108	大網白里市		建付地	（　）	ほぼ台形	西3.7m市道、北3.7m、準角地		１中専 (60,160)
c	２３１０８７００１ -228	大網白里市		更地	（　）	不整形	南西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３１０８７００１ -330	大網白里市		その他	（　）	長方形	南西8.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３１０８７００１ -342	大網白里市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,258	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	37,000	100 [ 98.9]	37,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	37,800
b	(　 ) 40,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	38,704	100 [ 102.4]	37,797		38,200
c	(　 ) 25,790	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	35,963	100 [ 100.0]	35,963		36,300
d	(　 34,572) 38,413	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,443	100 [ 101.0]	37,072		37,400
e	(　 ) 37,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,884	100 [ 106.1]	35,706		36,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,200 円／㎡]

大網白里 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,034,056	374,189	1,659,867	1,615,570	44,297	（　0.9692） 42,933	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	876,184 円　　　　（　 3,450 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大網白里 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.08	Ｗ2	132.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	254 ㎡	16.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３３㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	66.08	100.0	66.08	1,377	90,992	1.0	90,992
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	66.08	100.0	66.08	1,418	93,701	1.0	93,701
							0.0	0
～

～

～

計		132.16	100.0	132.16		184,693		184,693
								0

⑨年額支払賃料	184,693 円　×　12ヶ月　＝　 2,216,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,216,316 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,954 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,032,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	184,693 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,034,056 円　　　　（　 8,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１７８　　　　-7	779 ( 778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 91.0]	100 [ 80.0]	100 [ 91.8]	100 [100.0]	1,166	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,378 円/㎡　月額支払賃料（　 1,377 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７００１　　　　-16	1,890 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [117.4]	100 [102.0]	1,594
c	７００１　　　　-17	1,317 ( 1,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,375

大網白里 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,489 円	2,216,316　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,300 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 374,189 円　（　　　　　　 1,473 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 132.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,615,570 円（　　　　　 6,361 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,034,056 円
②総費用	374,189 円
③純収益　①－②	1,659,867 円
④建物等に帰属する純収益	1,615,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 876,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,450 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
大網白里 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大網白里 -2

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　石井　恒徳

TEL.

鑑定評価額

9,450,000 円

１㎡当たりの価格

37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大網白里市大網字道福１６３番１６				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い利便性の良い住宅地域	北東6.5m市道	水道、ガス、下水	大網 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 70 ｍ、南 120 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.9 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 254 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．５
ｍ市道

交通

施設

大網駅東方

1.5km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を主としてアパート等も見られる既存の住宅地域である。近くの国道沿いにスーパーマーケットやドラ
ッグストアがあり利便性は良好である。需要は多く地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,450 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ外房線、ＪＲ東金線の各駅を勢圏とする住宅地域である。需要者は市内在住者で千葉や都心に勤務
するサラリーマン層を中心とする一次取得者だが県内の他市町村や県外からの需要者も見られる。ＪＲ駅や商業施設等
への利便性や住環境の優れた地域の需要は堅調で横ばいないしは上昇傾向で推移している。需要の中心的価格帯は、土
地が約２５０㎡で９５０万円前後、新築戸建で２５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、スーパー等から近い利便性の良好な戸建住宅である。土地取引は自己居住目的が支配的で投資目的の取引
はほとんど見られない。収益性よりも快適性を重視する地域のため元本価格に見合った賃料を収受し得ず収益価格は低
めに求められた。比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としているため実証的で規範性が高いと判断した。よっ
て収益価格は参考程度にとどめ、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大網白里 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 86.8]

[101.0]
100

37,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大網駅前の商業地域の換地処分が済み需要増
、周りの住宅地等にも影響を与えている。沿
岸部は依然として低迷。沿岸部との中間地点
は概ね横ばい。

利便性の良好な戸建て住宅の建ち並ぶ既成の
住宅地域で、地域要因の変動は見られない。
宅地需要は堅調で地価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大網白里 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８７００１ -13	大網白里市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２３１０８６１７８ -230	大網白里市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２３１０８６１７８ -25	大網白里市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北西6m、角地		１低専地区計画等 (60,100)
d	２３１０８６１７８ -234	大網白里市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4.5m未舗装私道、中間画地		２中専 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,333	100 [ 90.0]	37,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 43,685	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	42,383	100 [ 115.0]	36,855		37,200
c	(　 ) 32,143	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	31,237	100 [ 85.6]	36,492		36,900
d	(　 ) 36,010	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	35,867	100 [ 96.9]	37,014		37,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,200 円／㎡]

大網白里 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,034,056	374,189	1,659,867	1,615,570	44,297	（　0.9692） 42,933	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	876,184 円　　　　（　 3,450 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大網白里 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.08	Ｗ2	132.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	254 ㎡	16.9 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各室約３３㎡１階２階計４室を想定、賃料は駐車場料金を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.08	100.0	66.08	1,377	90,992	1.0	90,992
							0.0	0
2～ 2	居宅	66.08	100.0	66.08	1,418	93,701	1.0	93,701
							0.0	0
～

～

～

計		132.16	100.0	132.16		184,693		184,693
								0

⑨年額支払賃料	184,693 円　×　12ヶ月　＝　 2,216,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,216,316 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,954 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,032,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	184,693 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,034,056 円　　　　（　 8,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１７８　　　　-9	929 ( 928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,378 円/㎡　月額支払賃料（　 1,377 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６１７８　　　　-10	1,149 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,388
c	６１７８　　　　-7	779 ( 778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 91.0]	100 [ 80.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,372

大網白里 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,489 円	2,216,316　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,300 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 374,189 円　（　　　　　　 1,473 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 132.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,615,570 円（　　　　　 6,361 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,034,056 円
②総費用	374,189 円
③純収益　①－②	1,659,867 円
④建物等に帰属する純収益	1,615,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 876,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,450 円／㎡）