別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大網白里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大網白里 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大網白里市永田字宿１８６番５ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南4.5m私道 水道、ガス、下水 永田 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.9 ｍ、規模　　       116 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ私道 交通 施設 永田駅南西方 210m 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域として現状を維持するものと見込まれる。地価は現状では概ね安 定しており、今後も横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大網白里市内のＪＲ外房線、東金線沿線の住宅地域で周辺市町も含まれる。需要者は大網白里市内の一次 取得者が中心であるが他県からの転入も見られる。駅から至近距離にあり交通、生活利便性ともに良好で地価は概ね安 定している。新型コロナウィルス感染症による地価への影響は現在のところ限定的である。需要の中心となる価格帯は 、土地は標準地と同等規模で３００万円～３５０万円程度、新築の戸建物件は１８００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で周辺に共同住宅も見られるが、賃貸物件としての十分な投資採算性は見込めず、また 画地規模が小さく共同住宅の想定が困難でもあるため収益還元法は非適用とした。居住の快適性を重視して価格決定が 行われる傾向にあり、取引も自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標準地との検 討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大網白里 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [118.8] [104.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行等を背景に地価の二 極化が継続している。コロナ禍による影響は 少なく限定的なものにとどまっている。 住環境、交通利便性が比較的良好な住宅地域 で、地価は概ね安定的である。地域要因に大 きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％