別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 山武 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山武 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武市蓮沼イ字南川面３５９番２ ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 和風住宅が多く見ら れる県道沿いの農家 住宅地域 南東11.2m県道 水道 松尾 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.4 ｍ、奥行　約　　  31.5 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．２ｍ県道 交通 施設 松尾駅南東方 7.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域として格別の地域要因の変動は見受けられず、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山武市南東部及び周辺市町の住宅地域である。地縁的選好性が強く、需要者の中心は農家の子弟等の地 元居住者が中心である。高齢化進行や人口減少が需給緩和要因となっているほか、中心市街地から遠い農家集落地域で あるため一般宅地分譲等の需要も限られ、需給引き締まりの兆しは見られない。既存の農家集落であるため取引件数は 少ないが、６８０㎡程度の住宅地の総額として６００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は自用の農家住宅を需要の中心とする地域であり、農家住宅や一般住宅の賃貸市場は未成 熟で収益性の確保が難しく、収益目的の土地取引は想定しづらいため、住宅新築の想定による収益還元法の適用は見送 った。自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして試算された比準価格は高い説得力を有するものと判 断し、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢 の持ち直し傾向等を背景に市街地の地価は強 含み基調にあるが、郊外では需給引き締まり の兆しはない。 県道沿いで街路条件は良好だが、中心市街地 から遠く離れた農家集落地域で需要が限られ る一方、高齢化や人口減少による供給圧力が 潜在的にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％