別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 山武 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山武 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 1,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武市白幡字大谷２２７９番４ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、別荘等が建ち 並ぶ県道背後の戸建 住宅地域 北東4m市道 水道 成東 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.8 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 成東駅南東方 9.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸近くに戸建住宅や別荘が混在する地域であり、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山武市及び周辺市町の九十九里海岸沿岸の住宅地域である。戸建住宅や別荘等が混在する住宅地域であ るが、別荘地需要は国内景気の先行き不透明感等を背景に伸び悩み、また一般住宅としての需要も交通接近条件など利 便性の低さから弱含み感が払拭されない。需要者の中心は市内居住者や市・県外からの移住者等である。１８０㎡程度 の住宅地の総額は１００万円台後半が需要の中心である。新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅や別荘を需要の中心とする地域であり、収益目的の土地取引は想定しづらいため、共同住宅や賃貸用戸 建住宅、貸別荘等の建築を想定する収益還元法の適用は見送った。自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を 基にして試算された比準価格は高い説得力を有するものと判断し、比準価格を標準として、代表標準地価格から検討し た価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山武 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,350 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [100.7] [102.0] 100 9,420  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対コロナ行動制限の緩和に伴う県内経済情勢 の持ち直し傾向等を背景に市街地の地価は強 含み基調にあるが、郊外では需給引き締まり の兆しはない。 九十九里海岸沿いに別荘や一般住宅が混在す る住宅地域で、法人や個人の需要が一定水準 あるが、景気の先行き不透明感もあり需給は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％