別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 香取 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香取 -6 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取市野田字元内１４番４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか店舗や事 業所も見られる混在 住宅地域 東8.6m県道 水道、下水 小見川 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  19.2 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８．６ ｍ県道 交通 施設 小見川駅北西方 710m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来から変化の乏しい地域であり、戸建住宅を主体とする住宅地域として、現状の土地利用を維持するものと予 測する。需要は強くないものの、値頃感もあり、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ小見川駅を最寄り駅とする市街地及びその外縁の住宅地域等と判定。需要者は自己居住目的の地元在 住者が中心だが、他地域からの転入も見られる。需要は大型日用品小売店舗付近や小規模分譲地に偏りがみられ、既成 住宅地域での需要は弱い。供給は未利用地や新地分譲の他、中古住宅も多い。需要の中心価格帯は更地で３００万円～ ５００万円、新築戸建住宅で１，８００万円～２，３００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸投資採算性に見合う家賃水準が未形成で、収益性に着目した土地価格の検討は経済合理性を欠くため、収益還元法 の適用は断念した。需要者は、自己居住目的の地元在住の個人が中心で、取引に際しては、居住の快適性・生活利便性 を重視し、類似不動産の取引価格との比較により意思決定を行う。よって、複数の取引事例から得られた客観的かつ実 証的で、市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香取 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [105.0] 100 [ 65.6] [103.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐原地区の観光事業が発展の一方、人口減の 影響が大きく、地域経済は衰退傾向。不動産 需要は全般的に弱含みで今後も同様に推移す ると見込まれる。 商況が衰退傾向で中小規模店舗地等の需要は 弱いため、用途は戸建住宅主体で固定的。住 宅地需要もやや弱含んでいるが、底値感が出 てきている。 特に個別的要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％