別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 香取 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香取 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 2,780,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取市小見川字八丁面４８６６番３４５ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした戸建 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 小見川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    55 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 小見川駅北東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅団地として熟成しており、地域要因の変化も認められないため、現状の土地利用を維持するものと予測 する。居住者の高齢化などもあり、第一次取得者からの需要が弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ小見川駅を最寄り駅とする市街地及びその外縁の住宅地域と判定。需要者は地元在住者の第一次取得 者が中心だが、他地域からの転入も見られる。需要は大型店舗付近では一定程度維持されているが、生活利便性や行政 サービスの優る茨城県神栖市へ転出するなど当該圏域全般では弱含みの状態にある。供給は未利用地や中古住宅が主体 的。需要の中心価格帯は更地で３００万円～４００万円、中古戸建住宅で７００万円～１，０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、貸家やアパートの需要がない戸建住宅団地内に存し、適正な賃料水準の把握が困難であるため、収益還元法 の適用は断念した。需要者は、自己の居住が目的の地元在住者が中心で、取引に際しては居住の快適性・生活利便性を 重視し、類似不動産との比較により取引の意思決定を行う。よって、市場の実態に即した比準価格を標準とし、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐原地区の観光事業が発展の一方、人口減の 影響が大きく、地域経済は衰退傾向。不動産 需要は全般的に弱含みで今後も同様に推移す ると見込まれる。 老朽建物が多い古くからの戸建住宅団地であ り、居住者の高齢化も顕著。東日本大震災で は周辺地域で液状化被害が発生。需要の低迷 が継続している。 特に個別的要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％