別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 香取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香取 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 2,410,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取市大倉字稲荷前７６２番３７ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした戸建 住宅地域 北東5m市道 水道 水郷 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       201 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 水郷駅南方 520m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の既成の住宅団地である。住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動要因も見受けられない ことから、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香取市及びその周辺市町のＪＲ成田線沿線に所在する住宅地域である。近隣地域及び周辺の地域は駅接 近性が良好な住宅団地であるが最寄駅周辺に店舗等の集積などは見られない。市の中心市街から距離があるため、生活 利便性は低いため、需要は弱く地価は下落傾向にある。また新築住宅の供給はほとんど見られない。需要の中心となる 価格帯は土地の規模が２００㎡程度で総額が２５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の取引事例から試算された実証的で信頼性の高い価格である。一 方、近隣地域周辺は自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は 断念した。当該地域は基本的に自己居住目的を有する需要者が市場の中心であることから、市場の実態を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香取 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [105.0] 100 [126.0] [102.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少及び高齢化率の上昇が続くなか、 駅前商業地域の衰退等、市内経済は依然とし て低調である。市全体の不動産需要は弱含み の傾向にある。 駅接近性は良好であるものの、周辺地域に店 舗等は見られず生活利便性に劣り、需要は弱 い。地価は継続して弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％