鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

匝瑳 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７９５１９ -550	匝瑳市		建付地	（　）	不整形	北西15.4m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	２３１０７９５１９ -747	匝瑳市		底地	（　）	長方形	東5.4m市道、南2.2m、角地		（都）２住居 (60,200)
c	２３１０７７５８９ -188	銚子市		建付地	（　）	ほぼ台形	北27m県道、東7.9m、角地		（都）商業 (100,400)
d	２３１０７７５８９ -219	銚子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	43,930	100 [ 97.0]	45,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,300
b	(　 28,490) 40,700	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.7]	43,219	100 [ 96.8]	44,648		44,600
c	(　 ) 50,531	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	46,644	100 [ 109.7]	42,520		42,500
d	(　 ) 58,055	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,733	100 [ 132.8]	41,968		42,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

匝瑳 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,312,179	6,235,918	25,076,261	22,608,000	2,468,261	（　0.9475） 2,338,677	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	47,728,102 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

匝瑳 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	912.40	Ｓ2	1,760.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,766 ㎡	47.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗利用、２階は事務所利用、各階部分貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	880.00	100.0	880.00	1,696	1,492,480	3.0	4,477,440
							1.0	1,492,480
2～ 2	事務所	880.00	100.0	880.00	1,442	1,268,960	2.0	2,537,920
							1.0	1,268,960
～

～

～

計		1,760.00	100.0	1,760.00		2,761,440		7,015,360
								2,761,440

⑨年額支払賃料	2,761,440 円　×　12ヶ月　＝　 33,137,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,137,280 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,750,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,386,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,015,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,761,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 860,962 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,312,179 円　　　　（　 17,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	匝瑳賃　　　　-315	1,620 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,705	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,748 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b	横芝光賃　　　　-5	1,805 ( 1,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,791
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

匝瑳 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,884,000 円	314,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	994,118 円	33,137,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 531,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,198,000 円	314,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,235,918 円　（　　　　　　 3,531 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	314,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,608,000 円（　　　　　 12,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,312,179 円
②総費用	6,235,918 円
③純収益　①－②	25,076,261 円
④建物等に帰属する純収益	22,608,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,468,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,338,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,728,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
匝瑳 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

匝瑳 5-2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　杉田　秀樹

TEL.

鑑定評価額

77,500,000 円

１㎡当たりの価格

43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	匝瑳市八日市場ハ字エビス田９７４番２				②地積　(㎡)	1,766 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	事務所ＲＣ3	国道沿いに店舗、事務所が混在する路線商業地域	北西15.3m国道	水道	八日市場 790m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 47.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 1,766 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５．３ｍ国道

交通

施設

八日市場駅北東方

790m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。現時点で特に地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は匝瑳市及び隣接市町の商業地域。需要者は沿道型店舗を展開する大手・中堅法人のほか地元事業者も見ら
れる。当近隣地域は大型家電小売店、自動車関連の営業所等、比較的画地規模の大きい商業施設が建ち並ぶ路線商業地
域で、商圏は隣接市町に及んでいる。土地取引は少なく、稀にみられる取引も画地規模や形状等によりかなりの幅があ
り、中心となる価格帯は見い出し難いが、標準的な画地規模で㎡当たり４５千円前後と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域の店舗、事業所等の多くは自用で賃貸市場の成熟度が低いこと、また低層店舗が中心のため容積消化率も低いこ
と等の要因により収益価格は低位に試算されたものと思料する。これに対し比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所
在する信頼性の高い取引事例により試算されたもので、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反映し規範
性の高い比準価格を採用するのが妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅徒歩圏内の住宅地域、国道沿いの商業地域
は需給が安定、地価は概ね横ばい。徒歩圏外
の住宅地域、古くからの既成商業地域は横ば
い～微減状況。

特に地域要因に変動はなく、路線商業地域と
して需給関係は安定しており、地価は横ばい
の状況にある。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

匝瑳 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７９５１９ -550	匝瑳市		建付地	（　）	不整形	北西15.4m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	２３１０７９５１９ -709	匝瑳市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10.6m市道、北東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	２３１０７３９１５ -46	旭市		更地	（　）	不整形	北10m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	２３１０７３９１５ -301	旭市		更地	（　）	不整形	東7.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	43,930	100 [ 99.0]	44,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,400
b	(　 ) 31,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,741	100 [ 73.2]	41,996		42,000
c	(　 ) 91,743	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	61,780	100 [ 124.8]	49,503		49,500
d	(　 ) 42,285	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	44,511	100 [ 101.7]	43,767		43,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

匝瑳 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,432,302	6,051,720	25,380,582	23,256,000	2,124,582	（　0.9734） 2,068,068	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	42,205,469 円　　　　（　 23,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

匝瑳 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	912.40	Ｓ2	1,760.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,766 ㎡	47.0 m x 39.0 m	前面道路：国道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で、いずれも部分貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	880.00	100.0	880.00	1,750	1,540,000	3.0	4,620,000
							1.0	1,540,000
2～ 2	事務所	880.00	100.0	880.00	1,400	1,232,000	2.0	2,464,000
							1.0	1,232,000
～

～

～

計		1,760.00	100.0	1,760.00		2,772,000		7,084,000
								2,772,000

⑨年額支払賃料	2,772,000 円　×　12ヶ月　＝　 33,264,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,264,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,760,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,503,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,084,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,960 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,772,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 864,254 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,432,302 円　　　　（　 17,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	旭賃　　　　-52	2,689 ( 2,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [120.0]	100 [107.0]	2,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,804 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	旭賃　　　　-55	1,585 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	1,776
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

匝瑳 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,615,000 円	323,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	997,920 円	33,264,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 531,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	323,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,051,720 円　（　　　　　　 3,427 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	323,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,760.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,256,000 円（　　　　　 13,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,432,302 円
②総費用	6,051,720 円
③純収益　①－②	25,380,582 円
④建物等に帰属する純収益	23,256,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,124,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,068,068 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,205,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,900 円／㎡）