別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富里 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富里 9-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富里市美沢６番１２外 ②地積 　(㎡) 3,634   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 工場兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 が建ち並ぶ内陸型の 工場地域 西12m市道 水道、ガス、下水 榎戸 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    85 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.1 ｍ、奥行　約　　  92.1 ｍ、規模　　     3,634 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富里第二工業団地内の工業地 域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 榎戸駅北東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型工業団地として概ね熟成しており、地域要因の変化は見受けられず、現在の標準的使用を中心に安定的に 推移すると思料する。今後の地価水準は、比較的堅調な需要から上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内における内陸型工業地域等の広域的な圏域である。需要者は製造業、運輸業等の地元中小企業 を中心に、一部大手企業も含む。市場環境の変化から近年は製造業よりも物流系企業の需要者が多い。空港周辺では物 流施設を中心とした取引が活発化しており、内陸型の工業地域においても根強い需要が認められる。工業地の取引が少 なく、規模にもばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難だが、土地は坪５万円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に自社使用による土地利用がなされている工業地域であり、賃貸市場が未成熟であるほか、工場経営に係 る純収益の把握も困難であるため、収益価格の試算は断念した。比準価格は類似性の高い工業地の取引事例を中心に試 算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。自己利用を前提とする取引が支配的な地域のため、 比準価格を標準とし、一般経済情勢等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水際対策緩和から、成田空港関連企業の業績 は回復傾向にある。空港近接の内陸型におい ても圏央道の整備、空港機能強化等から発展 傾向にある。 空港周辺の物流施設需要の拡大から、内陸型 工業団地においても補完的需要等が広がりつ つあり、地価は上昇基調に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％