鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富里 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７７６１９ -116	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２３１０７７６１９ -117	富里市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２３１０７７６１９ -304	富里市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３１０７７６１９ -306	富里市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２３１０７７６１９ -655	富里市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,237	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,796	100 [ 114.2]	63,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	66,300
b	(　 ) 74,437	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,479	100 [ 117.8]	64,074		66,600
c	(　 ) 61,916	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,349	100 [ 96.5]	64,610		67,200
d	(　 ) 63,743	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	61,011	100 [ 94.5]	64,562		67,100
e	(　 ) 64,275	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,689	100 [ 102.3]	64,212		66,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.2
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.5
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.5
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.7
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,800 円／㎡]

富里 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地により再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,237,173	521,029	2,716,144	2,410,980	305,164	（　0.9665） 294,941	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,019,204 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富里 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.20	Ｗ2	190.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	11.4 m x 19.6 m	前面道路：市道　 11.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４７．６㎡、２ＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	95.20	100.0	95.20	1,527	145,370	2.0	290,740
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	95.20	100.0	95.20	1,558	148,322	2.0	296,644
							0.0	0
～

～

～

計		190.40	100.0	190.40		293,692		587,384
								0

⑨年額支払賃料	293,692 円　×　12ヶ月　＝　 3,524,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,524,304 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,231,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	587,384 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,237,173 円　　　　（　 16,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富里賃　　　　-107	1,495 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,527 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富里賃　　　　-108	1,380 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,503
c	富里賃　　　　-110	1,229 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,492

富里 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,800 円	28,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	105,729 円	3,524,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,100 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 521,029 円　（　　　　　　 2,631 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 190.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0843	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0703 ×　 45 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,410,980 円（　　　　　 12,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,237,173 円
②総費用	521,029 円
③純収益　①－②	2,716,144 円
④建物等に帰属する純収益	2,410,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	305,164 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	294,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,019,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
富里 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富里 -5

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　小畑　昌也

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富里市日吉倉字松ノ木２０番５				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	事務所兼住宅Ｗ2	事務所、共同住宅等が建ち並ぶ混在住宅地域	南西11.7m市道	水道、ガス、下水	京成成田 790m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 20 ｍ、南 35 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.4 ｍ、奥行　約　　 19.6 ｍ、規模　　 198 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　１１．
７ｍ市道

交通

施設

京成成田駅東方

790m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

事務所等も混在する低層住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、現在の標準的使用を中心に安定的に推移す
ると思料する。今後の地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として富里市を中心に、隣接の成田市・酒々井町を含むＪＲ成田線及び京成本線沿線の住宅地域であ
る。需要者の中心は地元在住者で、周辺市町からの流入も見られる。住環境、利便性等の概ね良好な日吉台地区、七栄
地区を中心に、新築・中古物件ともに取引は活発化しており、近年では市街化調整区域内の分譲も増加傾向にある。土
地は標準的規模で１３００万円前後、新築戸建物件は２５００万円～３０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺には、戸建住宅のほか事務所、共同住宅等も混在するため収益還元法を適用したが、対象標準地
の画地規模では事業採算性が低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算さ
れた。自用目的の取引が支配的な快適性を重視する住宅地域であるので、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は
参考に留め、一般経済情勢等を勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、高齢化率は近年上昇傾向、取引
件数は微増傾向にある。不動産市況は、市内
中心部の堅調さが、郊外部にも広がりつつあ
る。

最寄駅徒歩圏内の生活利便性等が良好な住宅
地域であり、堅調な需要を反映し、地価は上
昇傾向で推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

富里 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７７６１９ -301	富里市		建付地	（　）	長方形	北西13.4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２３１０７７６１９ -171	富里市		建付地	（　）	長方形	北18m市道、西2m、南6m、三方路		１低専 (50,100)
c	２３１０７６５２７ -219	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
d	２３１０７６５２７ -229	成田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,947	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	71,591	100 [ 111.0]	64,496	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	67,100
b	(　 ) 87,585	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	83,998	100 [ 132.6]	63,347		65,900
c	(　 ) 70,759	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,163	100 [ 111.5]	63,823		66,400
d	(　 ) 53,097	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	52,541	100 [ 80.8]	65,026		67,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,800 円／㎡]

富里 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,399,819	643,341	2,756,478	2,290,550	465,928	（　0.7383） 343,995	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,020,306 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富里 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.20	Ｗ2	190.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	11.4 m x 19.6 m	前面道路：市道　 11.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４７㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	95.20	100.0	95.20	1,604	152,701	2.0	305,402
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	95.20	100.0	95.20	1,636	155,747	2.0	311,494
							0.0	0
～

～

～

計		190.40	100.0	190.40		308,448		616,896
								0

⑨年額支払賃料	308,448 円　×　12ヶ月　＝　 3,701,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,701,376 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,394,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	616,896 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,399,819 円　　　　（　 17,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富里賃　　　　-107	1,495 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 88.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	1,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,607 円/㎡　月額支払賃料（　 1,604 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富里賃　　　　-503	1,294 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	1,595
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富里 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,000 円	30,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	111,041 円	3,701,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,341 円　（　　　　　　 3,249 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

5.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.7383

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 190.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,290,550 円（　　　　　 11,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,399,819 円
②総費用	643,341 円
③純収益　①－②	2,756,478 円
④建物等に帰属する純収益	2,290,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	465,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	343,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,020,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）