別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富里 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富里 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　正裕   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富里市御料字葉山９１０番９２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、空 地等が混在する戸建 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 芝山千代田 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    75 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       231 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６．０ ｍ市道 交通 施設 芝山千代田駅南西方 7.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 空地の残る戸建住宅地域であるが、当面は現状の土地利用状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を富里市、酒々井町、成田市のＪＲ成田線及び京成本線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、成田空港関 連会社に勤務するサラリーマン世帯を中心に、富里市並びに隣接市町在住の個人が中心である。周辺地域では市街化調 整区域内戸建住宅地を含め、需要は概ね堅調に推移しており、需給バランスは概ね均衡を得ている。市場の中心価格帯 は、２３０㎡前後の更地で４５０万円前後、中古住宅で１０００万円以下、新築戸建は２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も散見されるが、旧来からの地主が建築したケースが多く、土地価格に即応した賃料は期待できな い地域であり、かつ容積率が１００％の地域であることから収益還元法の適用を断念した。一方で、需要者は自己使用 目的が中心で、かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって戸建 住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富里 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,200 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [142.6] [102.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響で空港関連従事者 の流出が見られたが、ウイズコロナの定着と ともに、総じて回復の兆しが見え始めている 。 国道２９６号線沿いに比較的規模の大きな商 業施設が建設中であり、生活利便性の向上が 期待され、地価は下落基調から横這い基調へ と転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +39.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％