別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富里 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富里 -3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富里市日吉台４丁目１４番１５ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い区画 整然とした戸建住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 京成成田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    85 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 京成成田駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした大規模な戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変化は見受けられず、現在の標準的使用 を中心に安定的に推移すると思料する。今後の地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として富里市を中心に、隣接の成田市・酒々井町を含むＪＲ成田線及び京成本線沿線の住宅地域であ る。需要者の中心は地元在住者で、周辺市町からの流入も見られる。住環境、利便性等の概ね良好な日吉台地区、七栄 地区を中心に、新築・中古物件ともに取引は活発化しており、近年では市街化調整区域内の分譲も増加傾向にある。土 地は標準的規模で１０００万円前後、新築戸建物件は３０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の大規模住宅団地に属し、周辺にも共同住宅等は殆ど見られないほか、対象標準地の画地規 模では事業採算に見合う収益は期待し得ないので、規範性の乏しい収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が支配 的な居住の快適性を重視する住宅地域であるため、本件では、市場の実態を反映した対象標準地と類似性の高い信頼性 のある取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富里 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [103.0] [105.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化率は近年上昇傾向、取引 件数は微増傾向にある。不動産市況は、市内 中心部の堅調さが、郊外部にも広がりつつあ る。 比較的駅に近い住環境、生活利便性等の良好 な大規模住宅団地の需要は堅調であり、地価 は上昇傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％