鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６６４８７ -420	白井市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、南12.3m、二方路		近商 (90,200)
b	２３１０６５２９０ -418	白井市		更地	（　）	不整形	南16m市道、西16m、北8m、東8m、四方路		近商 (100,200)
c	２３１０６６４８７ -419	印西市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m国道、東12m、南12m、三方路		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	２３１０６５４０１ -21	佐倉市		貸家建付地	（　）	長方形	西16m市道、南4m、角地		１住居高度地区1種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,500	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	102,988	100 [ 139.8]	73,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	75,900
b	(　 ) 107,500	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	103,237	100 [ 141.9]	72,753		74,900
c	(　 ) 95,300	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	94,211	100 [ 126.9]	74,240		76,500
d	(　 ) 112,246	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	109,008	100 [ 145.0]	75,178		77,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

白井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			木下街道沿いの既成市街地にあり、適切な原価諸要因の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,205,437	1,378,003	4,827,434	3,064,950	1,762,484	（　0.9737） 1,716,131	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	35,752,729 円　　　　（　 46,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	68 ％	200 ％	189 ％	778 ㎡	28.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型店舗（１Ｆ）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	2,338	561,120	6.0	3,366,720
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		561,120		3,366,720
								0

⑨年額支払賃料	561,120 円　×　12ヶ月　＝　 6,733,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,733,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 558,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,174,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,366,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,205,437 円　　　　（　 7,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０６６４８７　　　　-9017	2,047 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０６６４８７　　　　-9018	2,747 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	2,629
c	２３１０６５２９０　　　　-9002	1,973 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,192

白井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,500 円	44,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	202,003 円	6,733,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 492,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,800 円	44,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,378,003 円　（　　　　　　 1,771 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,064,950 円（　　　　　 3,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,205,437 円
②総費用	1,378,003 円
③純収益　①－②	4,827,434 円
④建物等に帰属する純収益	3,064,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,762,484 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,716,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,752,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
白井 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白井 5-1

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　結城　勝彦

TEL.

鑑定評価額

59,100,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白井市冨士字栄９９番１２				②地積　(㎡)	778 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種 (68,189)
	1:1	店舗Ｗ1	中小規模の低層店舗等が見られる路線商業地域	南東12m県道、南西側道	水道、ガス、下水	鎌ヶ谷大仏 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 170 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

鎌ヶ谷大仏駅北東方

1.4km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。商圏や
需給に大きな変動要因は見られず、地価は横這いにて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、白井市及び周辺市の商業地域。需要者は地元の消費者や企業を顧客とする事業者が中心であり、不動産
投資を目的とした取引は少ない。近隣地域は地元を商圏とした既存の路線商業地域であり、後背地を含む地域要因に大
きな変動は無く、地価は安定的に推移している。需要者の業種や必要とする土地の規模は多様であり、需要の中心とな
る価格帯を見出すのは困難であるが、地価水準は概ね１㎡あたり７～８万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用にあたっては、路線商業地域の取引事例を広範に収集し、実証的で規範性の高い比準価格が得ら
れた。一方、同一需給圏においては不動産収益を目的とした取引は少なく、投資に見合う賃貸市場が形成されていない
ため収益価格は低位に試算された。以上より収益価格は参考に留め、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に
も留意の上鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　印西 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 94.8]

[103.0]
100

75,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

白井市の人口はほぼ横這いにて推移している
が、高齢化率は県全体を大きく上回っている
。取引価格は横這い、取引件数は増加傾向で
推移している。

沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域。商圏
や地域要因に大きな変動は無く需給動向は安
定しており、地価は引続き横這い傾向にて推
移している。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

白井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６６４８７ -420	白井市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、南12.3m、二方路		近商 (90,200)
b	２３１０６５２９０ -418	白井市		更地	（　）	不整形	南16m市道、西16m、北8m、東8m、四方路		近商 (100,200)
c	２３１０６６４８７ -419	印西市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m国道、東12m、南12m、三方路		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	２３１０６７５７６ -403	印西市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東12m国道、南西9m、南東6m、三方路		２住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,500	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	102,988	100 [ 141.4]	72,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	75,000
b	(　 ) 107,500	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	103,237	100 [ 137.8]	74,918		77,200
c	(　 ) 95,300	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	94,211	100 [ 122.4]	76,970		79,300
d	(　 ) 75,623	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	71,736	100 [ 107.1]	66,980		69,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

白井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,104,579	1,357,720	4,746,859	2,988,500	1,758,359	（　0.9737） 1,712,114	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	35,669,042 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	68 ％	200 ％	189 ％	778 ㎡	28.0 m x 28.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物販店舗（一棟貸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	2,300	552,000	6.0	3,312,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		552,000		3,312,000
								0

⑨年額支払賃料	552,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,624,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,624,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 549,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,074,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,312,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,371 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,104,579 円　　　　（　 7,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０６６４８７　　　　-9012	1,840 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,312 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０６６４８７　　　　-9018	2,747 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,000 円	43,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	198,720 円	6,624,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 492,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,500 円	43,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,357,720 円　（　　　　　　 1,745 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,988,500 円（　　　　　 3,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,104,579 円
②総費用	1,357,720 円
③純収益　①－②	4,746,859 円
④建物等に帰属する純収益	2,988,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,758,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,712,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,669,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）