別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 白井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -6 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市大山口１丁目３番６ ｢大山口１－３－６｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 大規模開発による区 画整然とした住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 西白井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 西白井 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。千葉ニュ－タウン内の需要を背 景に地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白井市及び北総線沿線の戸建住宅を主体とする住宅地域一円である。需要者の中心は市内の一次取得者 や買替え者であるが、周辺市町からの転入も認められる。地域住民の高齢化等で若者からの需要はやや弱かったが駅徒 歩限界圏に位置し需要は概ね安定しており地価は上昇傾向にある。土地は１７０㎡前後で１，４００万円程度、中古住 宅は１，８００～２，３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩限界圏に位置する大規模開発の戸建住宅地域で周囲には共同住宅が見られない為、収益還元法は適用しなかった 。本件は市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地・前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を 上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,600 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [102.0] 100 80,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白井市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は微増 傾向にあり県平均とほぼ同じ。住宅着工戸数 は大規模分譲開発を除くと概ね横這い傾向に ある 整然とした住宅地域で今後とも現状を維持し 、地価は千葉ニュータウン地区の旺盛な需要 を背景に周辺地区の不動産取引が増えている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％