別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 白井 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市西白井１丁目１７番２３ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 西白井 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 西白井駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であることから、特段変化の要因は見当たらない。やや駅から遠いものの、閑静で良好 な住環境であることに加え、割安感もあり需要は堅調である。地価は小幅ながらも上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白井市及び隣接市の住宅地域であり、特に強い代替競争関係が認められるのは西白井駅を最寄駅とする住 宅地域である。主な需要者は一次取得者が中心で３０～４０歳代が中心である。駅接近性はやや劣るが、区画整然とし た閑静な住環境で需要は底堅く推移してきた。近年、北総線沿線においては割安感があり需要が増加している。需要の 中心となる土地の価格帯は１１百万円前後である。なお、中古戸建は２０～３０百万円を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする地域である。駅徒歩限界圏に所在することから、長期安定的な賃貸経営は困難と判断 し収益価格の試算は断念した。比準価格は、西白井地区を中心に、西白井駅周辺において実際に成約した事例より比準 しており、実証的で信頼性は高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.0] 100 [ 91.5] [101.0] 100 64,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直して いる。白井市の不動産市場は需要の強含みの 地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつあ る。 地域要因に変動はない。白井市の直近１年の 人口は増加している。西白井地区の地価は小 幅ながらも上昇傾向を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％