別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 白井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市冨士字西１５９番３２外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が区 画整然と並ぶ住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。駅 徒歩圏外であるが、郊外住宅地の堅調な需要を背景に地価は緩やかな上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白井市及び周辺市に存する新京成線や北総線沿線の住宅地域一円である。需要者は地縁性を有する地元 の一次取得者や買換取得者が中心である。近隣地域は徒歩圏外の既成住宅地域であるが、郊外住宅地の好調な需要を反 映して地価は緩やかな上昇基調にて推移している。取引価格帯は、土地は１８０㎡程度で１，０００万円～１，２００ 万円程度、新築建売住宅は２，０００～３，０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を収集し得たため、実証的で規範 性の高い比準価格を得られた。一方、自用の戸建住宅が中心の地域で賃貸住宅の需要が極めて乏しく経済合理的な賃貸 住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得 られたため、比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] テレワークの進展等生活スタイルの変化等に より郊外住宅地への需要は好調であり、住宅 地価格は横這いから上昇基調にて推移してい る。 駅徒歩圏外の既存住宅地域。地域要因に変動 は無いが、郊外住宅地の堅調な需要動向を受 けて地価は緩やかな上昇基調にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％