別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 印西 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -16 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　玉谷　昌弘   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市平賀字古井戸後８７６番 ②地積 　(㎡) 995   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に畑地が多い住 宅地域 東3.7m市道 京成酒々井 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    85 ｍ、南    70 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 京成酒々井駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ周囲に畑地等が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、今後も同様に推移するも のと思料される。地価は需給ともに大きな動きはなく、横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、印西市及び近隣市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の地縁性を有する者が 中心である。市街化調整区域内の住宅地域の取引は、新規に開発された分譲地や造成された住宅団地の供給が主であり 、旧来からの農家住宅地は地縁者以外に需要が乏しく、取引件数は少ない。市場での需要の中心となる価格帯について は、取引される土地の規模が様々であるため、一定の中心価格帯を明示することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、対象地は、最寄り駅から徒 歩圏外の市街化調整区域内の農家住宅地域で、不動産の賃貸市場が形成されておらず、アパート等の賃貸需要が見込め ないため、収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を留意 して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [134.2] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 印西市の人口は、生産年齢人口、老年人口と も増加傾向となっている。建築着工戸数は、 時期により増減はあるものの概ね減少傾向と なっている。 農家住宅が建ち並ぶ周囲に畑地等が多く見ら れる市街化調整区域内の住宅地域であり、地 域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％