別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 印西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -14 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市船尾字本郷１３０９番 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 県道背後の住宅地域 西3.6m市道 千葉ニュータウン中央 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 千葉ニュータウン中央 駅南東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の農家住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、今後も概ね現状を維持するものと予測する。需給動向 は安定しており、地価水準は、当面は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地の存する印西市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、圏内に在住 もしくは地縁を有する者が中心である。近隣地域は旧来からの農家住宅地域であるが、千葉ニュータウン地区に比較的 近く需給動向は安定している。農家住宅地域内の土地取引は希少で需要も限定的であり、規模も様々で個別性が強い。 取引の中心となる価格帯は見出し難いが、水準としては１㎡当たり１．３～１．５万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域に存し、その地域的特性から賃貸市場が形成されていないため、収益価格 を試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において成約した取引事例より試算しており、実証的 で説得力が高い。同一需給圏内では自己使用目的での取引が中心である。以上より、市場性を反映した比準価格を採用 して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅需要は、郊外住宅地人気から千葉 ＮＴ地区を中心に堅調で、人口は増加傾向に ある。住宅地の市況は利便性、居住環境によ る選別化が進む。 農家住宅地域であるが、千葉ニュータウン地 区にも比較的近く、地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％