別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 印西 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -8 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市小林北３丁目７番２ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が並ぶ区 画整然とした住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 小林 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 小林駅北東方 350m 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が並ぶ既成住宅地域に存し、地域要因に変動はなく当面は現状を維持するものと予測する。小林駅圏 の住宅地の需給は改善し、地域の地価は小幅な上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は印西市を中心に隣接市町を含むＪＲ成田線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、同一需給圏内に在住も しくは地縁を有する者が中心である。近隣地域は成田線沿線であるが、千葉ニュータウン地区に比較的アクセスしやす く、ニュータウン内の住宅地と比較し割安感もあることを背景に需給動向はやや上向き傾向にある。取引の中心となる 価格帯は２００㎡程度の土地で７００～９００万円、中古住宅で１，０００～１，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、また、建築協定により共同住宅の建築が規制されている ため収益価格を試算しなかった。一方、同一需給圏内の主たる需要者は自己使用目的での取引が中心で、類似不動産の 取引価格等の市場性を重視して意思決定を行う傾向が強い。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [ 86.5] [102.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅需要は、郊外住宅地人気から千葉 ＮＴ地区を中心に堅調で、人口は増加傾向に ある。住宅地の市況は利便性、居住環境によ る選別化が進む。 整然とした住宅地域で地域要因に変動はない 。千葉ＮＴ地区へのアクセスが比較的よいこ とが見直され、需給は改善し、地価は小幅な 上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％