別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 印西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　中島　毅   TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市大森字東埜原３６０２番９３ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 木下 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 木下駅南西方 440m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 需要は依然として低調であり、地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は下落基調から概ね底打ちしたが 、今後も低調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、印西市及び周辺市町のＪＲ成田線沿線の住宅地域である。最寄駅から徒歩圏の住宅地域であるが、ＪＲ 成田線は運行本数が少なく、駅周辺の商業施設も乏しく生活利便性に劣るため需要は低調である。需要者の中心は市内 居住者等の一次取得者層であるが地縁的傾向が強い。１３５㎡程度の住宅地の総額は５００万円台程度、新築の戸建住 宅の総額は２，０００万円前後程度が需要の中心である。築古の建物取壊し後の新築戸建住宅の取引が散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅等の建ち並ぶ既成の住宅地であり、収益目的の土地取引は想定し難い為、収益還元法の適用は見送った。自己 使用目的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、 これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [ 89.3] [102.0] 100 39,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 印西市の人口は千葉ニュータウン地区の人口 増により、全体としては増加傾向が続いてい る。土地取引件数は同地区を中心に概ね堅調 に推移している。 印西市内の住宅地の地価は千葉ニュータウン 地区とその他地区の二極化傾向にあり、木下 地区の住宅地の地価は底値圏で低調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％