別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 印西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市高花５丁目１７番６ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 千葉ニュータウン中央 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 千葉ニュータウン中央 駅南東方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 千葉ニュータウン内の旧来からの戸建住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。駅接近性が劣るが良 好な居住環境で、周辺住宅地の需要増の影響等により、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、印西市を中心に近隣市を含む北総線沿線の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に地縁を有す る一次取得者である。近隣地域は、最寄り駅から距離があるものの居住環境は良好で、周辺住宅地の需要増の影響等に より地価水準は小幅な上昇傾向にある。取引は中古住宅取引が中心で、取引の中心となる価格帯は２００～２３０㎡程 度の土地で１，１００万円～１，５００万円程度、中古住宅で１，０００万円台半ば～１，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅地域として開発された住宅地域に存し、アパート等の賃貸用不動産は見られず、戸建住宅の賃 貸市場も形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性 のある取引事例を収集し得た。近隣地域では自己使用目的の取引が中心で、比準価格は取引市場の実態を反映した実証 的な価格である。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [100.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅需要は、郊外住宅地人気から千葉 ＮＴ地区を中心に堅調で、人口は増加傾向に ある。住宅地の市況は利便性、居住環境によ る選別化が進む。 駅徒歩圏外であるものの居住環境は比較的良 好な住宅地域である。周辺地域の好調な需要 の影響から、地価水準は小幅な上昇基調にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％