鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八街 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７６８５２ -108	八街市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		（都）商業 (90,240)
b	２３１０７６８５２ -105	八街市		建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、北5.2m、角地		（都）商業 (100,330)
c	２３１０７６８５２ -24	八街市		更地	（　）	台形	北西8.8m県道、南西3.8m、角地		（都）商業 (100,400)
d	２３１０７６８５２ -112	八街市		更地	（　）	長方形	東8m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e	２３１０７７６１９ -564	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,430	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,581	100 [ 65.6]	60,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,300
b	(　 ) 19,333	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 50.0]	100 [ 81.5]	46,352	100 [ 78.4]	59,122		59,100
c	(　 ) 33,529	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	33,665	100 [ 56.3]	59,796		59,800
d	(　 ) 36,278	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	42,168	100 [ 71.3]	59,142		59,100
e	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,405	100 [ 102.5]	59,907		59,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,700 円／㎡]

八街 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,032,967	3,235,999	11,796,968	10,995,600	801,368	（　0.9489） 760,418	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,518,735 円　　　　（　 41,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八街 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	287.20	Ｓ3	861.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	372 ㎡	12.8 m x 25.5 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２～３階は事務所部分貸しを想定

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.20	92.1	264.40	2,105	556,562	3.0	1,669,686
							1.0	556,562
2～ 2	事務所	287.20	90.2	259.00	1,537	398,083	3.0	1,194,249
							1.0	398,083
3～ 3	事務所	287.20	90.2	259.00	1,431	370,629	3.0	1,111,887
							1.0	370,629
～

～

計		861.60	90.8	782.40		1,325,274		3,975,822
								1,325,274

⑨年額支払賃料	1,325,274 円　×　12ヶ月　＝　 15,903,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 782.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,903,288 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,319,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,583,315 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,975,822 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,325,274 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 413,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,032,967 円　　　　（　 40,411 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八街賃　　　　-39	1,848 ( 1,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,105 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八街賃　　　　-34	1,841 ( 1,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	2,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八街 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	924,000 円	154,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	477,099 円	15,903,288　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 256,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,270,500 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,235,999 円　（　　　　　　 8,699 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 861.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,995,600 円（　　　　　 29,558 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,032,967 円
②総費用	3,235,999 円
③純収益　①－②	11,796,968 円
④建物等に帰属する純収益	10,995,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	801,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	760,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,518,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
八街 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八街 5-2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　笹野　善基

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八街市八街字北中道ほ２４０番３２外				②地積　(㎡)	372 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ2	中層ビル、低層小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	北8.5m市道	水道、下水	八街 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 65 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.8 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

八街駅南東方

270m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの駅前通り商店街だが客足の流れに乏しく閉鎖店舗も多い。今後も商況の回復は見込めず現状を維持し
ながら推移していくものと見込む。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で八街市を中心に周辺市町を含む商業地域と判定した。需要者は八街市内の中小事業者
が主で、他地域からの流入はほとんど見られない。対象標準地周辺はＪＲ総武本線八街駅の駅前通り商店街で、顧客は
郊外路線沿いの大規模店舗に流出しており衰退が顕著で閉鎖店舗も多い。取引は少ない地域であるが、取引価格は㎡当
たり５５，０００円～６５，０００円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内商業地の取引事例から得られた比準価格は地域の市場性を反映して規範性を有し信頼できる。一方、収益
価格は地域の収益性の低さを反映して低位に試算された。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を採用し、
収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向で高齢化と若年層の流出が顕
著である。鉄道交通利便性や道路等インフラ
整備が劣り、地価は弱含みで推移している。

消費は郊外の大規模店舗に流れているため、
地域の衰退により閉鎖店舗が多く見られ、土
地価格は下落傾向が続いている。

価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

八街 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０７６８５２ -24	八街市		更地	（　）	台形	北西8.8m県道、南西3.8m、角地		（都）商業 (100,400)
b	２３１０７６８５２ -32	八街市		更地	（　）	長方形	南東9m県道、南西3.5m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	２３１０７６８５２ -108	八街市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	２３１０７６８５２ -101	八街市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,529	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	33,665	100 [ 58.2]	57,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,800
b	(　 ) 43,808	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,520	100 [ 70.1]	60,656		60,700
c	(　 ) 40,430	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,581	100 [ 66.3]	59,700		59,700
d	(　 ) 36,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,100	100 [ 61.8]	58,414		58,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,700 円／㎡]

八街 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,111,985	3,226,606	11,885,379	10,996,800	888,579	（　0.9489） 843,173	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,207,612 円　　　　（　 46,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八街 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	287.20	Ｓ3	861.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	372 ㎡	12.8 m x 25.5 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所を想定した。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

廊下、内階段等共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	287.20	92.1	264.40	2,100	555,240	3.0	1,665,720
							1.0	555,240
2～ 2	事務所	287.20	90.2	259.00	1,550	401,450	3.0	1,204,350
							1.0	401,450
3～ 3	事務所	287.20	90.2	259.00	1,450	375,550	3.0	1,126,650
							1.0	375,550
～

～

計		861.60	90.8	782.40		1,332,240		3,996,720
								1,332,240

⑨年額支払賃料	1,332,240 円　×　12ヶ月　＝　 15,986,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 782.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,986,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,326,911 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,659,969 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,996,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,332,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 415,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,111,985 円　　　　（　 40,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八街賃　　　　-20	1,863 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,165 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八街賃　　　　-39	1,848 ( 1,843)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	2,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八街 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	158,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	479,606 円	15,986,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,303,500 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,226,606 円　（　　　　　　 8,674 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 861.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,996,800 円（　　　　　 29,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,111,985 円
②総費用	3,226,606 円
③純収益　①－②	11,885,379 円
④建物等に帰属する純収益	10,996,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	888,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	843,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,267 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,207,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,300 円／㎡）