別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 八街 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八街 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.

鑑定評価額 2,210,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八街市八街字榎台は１７番８６ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ中規模の戸建住宅 地域 北東5m市道 水道 榎戸 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  10.8 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 榎戸駅北東方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はなく当分現状を維持するものと見込む。築年の古い住宅が多く、高齢化と若年層の流出 で空家の増加が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で八街市内の住宅地域と判定した。需要者は八街市在住者、縁故者が主であるが、圏外 からの流入も若干見られる。中心となる価格帯は更地で２００万円～２５０万円、中古戸建住宅取引が主で、築年数に より５００万円～１，０００万円前後が取引の中心である。利便性、住環境の劣る郊外住宅の大半の土地価格は依然下 落傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 榎戸駅周辺の類似性を有する取引事例を採用し、対象標準地の市場性を反映した比準価格は規範性が高い。自用の戸建 住宅地域で、画地規模が小さく、利便性にも劣るため収益物件には適さない地域であるので収益還元法は非適用とした 。よって比準価格を基礎に代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八街 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [159.7] [102.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化と若年層の流出が顕 著である。鉄道交通利便性や道路等インフラ 整備が劣り、地価は弱含みで推移している。 鉄道駅からやや遠い古い住宅団地で、需要は 弱く土地価格の下落に歯止めがかからない。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +50.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％