別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 袖ケ浦 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 84,800,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市奈良輪字高洲２５５４番２４ ②地積 　(㎡) 3,142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼工場 Ｓ2 中規模工場、倉庫、 空地が混在する工業 地域 南西10m市道 水道、ガス、下水 袖ケ浦 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  62.9 ｍ、規模　　     3,142 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 袖ケ浦駅北方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場や倉庫等が混在する準工業地域で、当面は現状を維持すると予測する。臨海部の準工業地域では需要 の増加及び供給不足が継続しており、地価は今後も上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、袖ケ浦市のほか周辺市を含む工業地域一円で広域的であるが、特に臨海部の準工業地域と強い代替競争 関係にある。需要者は主に製造業や流通業務等の事業用目的で取得する中規模法人が中心である。標準地周辺は臨海部 に中規模工場等が見られ、国道１６号へのアクセスも良好である。倉庫用地を中心に需要が増加している一方、供給が 少なく需給は逼迫している。中心価格帯は、地域や画地規模によって大きく異なるため、一定の水準に収束し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。一方、類似地域か ら広域的に収集した規範性を有する取引事例を複数採用し、適切な要因比較を行い、市場の実態を反映する比準価格を 試算することができた。従って、本件では説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の一部持ち直しや転入等による市内の人 口増加も見られ工業地需要も堅調であるが、 原材料価格や輸送コストの上昇等の要因に注 視を要する。 中規模工場、倉庫等が見られる周辺の土地利 用状況に変化はなく、臨海部における工業地 の供給不足等を背景に、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％