別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 袖ケ浦 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 957,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市南袖２９番 ②地積 　(㎡) 51,200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 1:2.5 工場 大規模工場、倉庫等 が多い臨海埋立工業 地域 西18m市道 水道、ガス 袖ケ浦 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 139.3 ｍ、奥行　約　　 355.1 ｍ、規模　　    51,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 袖ケ浦駅北方 2.6km 法令 規制 工専 (50,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍以降の日本全体の経済情勢が改善されるに従い、大規模工場用地に対する需要も回復傾向にあり、地価 はやや上昇傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京葉工業地帯に位置する中小の倉庫、工場地である。需要者の中心は製造業や流通事業等の法人である 。コロナ禍以後の景気は回復傾向にあるが、工業地に対する土地の新規需要も出てきており、地価はやや上昇傾向で推 移している。取引にあっては規模等に差があり、取引の価格帯はまちまちで中心となる価格帯を特定し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺のほとんどが自用ないし系列会社の物件と認められ、賃貸物件は少なく、また敷地の利用度がまちまちであり、建 物の種類構造等想定に流動性があり、収益価格は求め得なかった。比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用 し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料される。従って比準価格を標準とし、市場の需給動向や 代表標準地との価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済回復及び円安傾向により 、大企業を中心に業績が堅調であり、工業地 の需要は安定的に推移すると予測する。 臨海工業地帯の工業地であり、コロナ禍から の回復もあり、一部には企業の用地取得等の 動きがあり、価格はやや上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％