鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

袖ケ浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８５８１８ -1007	木更津市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
b	２３１０８５８１８ -1009	君津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m私道、中間画地		商業 (90,318)
c	２３１０８５８１８ -11	市原市		更地	（　）	台形	南西22m市道、北西17m、角地		近商 (90,200)
d	２３１０８３９０８ -246	袖ケ浦市		更地	（　）	長方形	南16m市道、北6m、二方路		２中専高度地区1種 (60,200)
e	２３１０８８１７９ -36	袖ケ浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,192	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,273	100 [ 92.8]	90,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 55,610	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,888	100 [ 64.2]	87,053		87,100
c	(　 ) 120,944	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	111,159	100 [ 121.6]	91,414		91,400
d	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	65,437	100 [ 69.5]	94,154		94,200
e	(　 ) 58,233	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,281	100 [ 66.9]	88,611		88,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

袖ケ浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であることから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,454,945	1,732,515	6,722,430	6,340,110	382,320	（　0.9515） 363,777	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,578,688 円　　　　（　 47,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

袖ケ浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅	108.20	Ｓ4	414.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	15.0 m x 10.5 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３・４階は各階２戸の１ＬＤＫ共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.20	79.5	86.00	3,100	266,600	3.0	799,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.20	88.5	93.10	2,150	200,165	3.0	600,495
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	100.60	89.5	90.00	1,600	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
～

～

計		414.60	86.6	359.10		754,765		1,688,295
								288,000

⑨年額支払賃料	754,765 円　×　12ヶ月　＝　 9,057,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,057,180 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 751,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,305,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,688,295 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,454,945 円　　　　（　 52,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２８７　　　　-103	1,866 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.6]	100 [ 80.0]	100 [ 81.0]	100 [105.0]	3,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,108 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２８７　　　　-11	1,770 ( 1,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 75.0]	100 [101.9]	100 [105.0]	3,151
c	９２８７　　　　-10	1,520 ( 1,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	2,924

袖ケ浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	465,500 円	93,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	271,715 円	9,057,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 744,800 円	93,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	93,100 円	93,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,100 円	93,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,732,515 円　（　　　　　　 10,761 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,100,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 414.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,340,110 円（　　　　　 39,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,454,945 円
②総費用	1,732,515 円
③純収益　①－②	6,722,430 円
④建物等に帰属する純収益	6,340,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	363,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,259 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,578,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
袖ケ浦 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

袖ケ浦 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　青沼　貴仁

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

87,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1.5:1	診療所兼住宅ＲＣ5	店舗、診療所、駐車場等が見られる駅前商業地域	北西（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	袖ケ浦駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 161 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

道路（駅前広場）

交通

施設

袖ケ浦駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅ロータリーに接する商業地であるが、袖ケ浦駅北側の駅前商業地が熟成するに従い、周辺地域においては新規
の店舗等の開店等も見られ、徐々にではあるが繁華性あ増していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね袖ケ浦市及び市原市の駅ロータリー周辺の商業地域である。需要者は地元企業等の法人及び個人が
中心である。標準地の存する袖ケ浦駅南側とは反対側おの袖ケ浦駅北口区画整理地区の住宅増加及び商業施設整備の影
響及びこれに付随する袖ケ浦駅のアンダーパスによる当該地域の利便性の向上によって、地価は上昇傾向にあり、当該
地域の駅前地域の希少性により土地取引は少ない。また、土地の価格水準については特定し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅ロータリー周辺の商業地に規模・用途の異なる店舗等が立地する商業地域であるため、賃貸借契約、建
物仕様等はさまざまである。収益価格の試算に当たってこれらの要素が適切に反映されず、精度の低いものとなった。
試算価格の調整にあっては、類似性の高い取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準
地との比較検討を踏まえ、周辺の地価動向との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[128.0]

[100.0]
100

87,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県外及び市外からの転入者により袖ケ浦市の
人口は増加傾向にある。整備水準の高い住宅
地の取引は活発で、地価は上昇傾向にて推移
している。

袖ケ浦駅至近の商業地域であり、価格水準は
底値圏にある。価格は背後の住宅地の価格動
向により、横ばい又は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

袖ケ浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８９２８７ -263	袖ケ浦市		更地	（　）	長方形	北東6.5m県道、南西6m、二方路		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
b	２３１０８３９０８ -24	袖ケ浦市		建付地	（　）	長方形	北西10m県道、北東5.5m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	２３１０８３９０８ -257	袖ケ浦市		建付地	（　）	長方形	北西23m国道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)
d	２３１０８８１７９ -36	袖ケ浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)
e	２３１０８３９０８ -253	袖ケ浦市		建付地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,317	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	102,414	100 [ 112.8]	90,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 71,909	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	75,288	100 [ 78.7]	95,665		95,700
c	(　 ) 43,478	100 [ 70.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,788	100 [ 70.2]	90,866		90,900
d	(　 ) 58,233	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,096	100 [ 68.6]	87,603		87,600
e	(　 ) 71,086	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	71,227	100 [ 82.7]	86,127		86,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -17.0
c	関係者間取引	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,200 円／㎡]

袖ケ浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,506,899	1,734,080	6,772,819	6,340,110	432,709	（　0.9515） 411,723	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,577,563 円　　　　（　 53,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

袖ケ浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	108.20	Ｓ4	414.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	15.0 m x 10.5 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所・３・４階共同住宅４住戸

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

共有部分は地域の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.20	79.5	86.00	3,100	266,600	3.0	799,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.20	88.5	93.10	2,100	195,510	3.0	586,530
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	100.60	89.5	90.00	1,650	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
4～ 4	共同住宅	100.60	89.5	90.00	1,650	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
～

計		414.60	86.6	359.10		759,110		1,683,330
								297,000

⑨年額支払賃料	759,110 円　×　12ヶ月　＝　 9,109,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,109,320 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 756,074 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,353,246 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,683,330 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,436 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 297,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 138,217 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,506,899 円　　　　（　 52,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８１７９　　　　-14	3,660 ( 3,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,108 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７００１　　　　-3	2,689 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,988
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

袖ケ浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	465,500 円	93,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	273,280 円	9,109,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 744,800 円	93,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	93,100 円	93,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,100 円	93,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,734,080 円　（　　　　　　 10,771 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,100,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 414.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,340,110 円（　　　　　 39,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,506,899 円
②総費用	1,734,080 円
③純収益　①－②	6,772,819 円
④建物等に帰属する純収益	6,340,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	432,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	411,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,577,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,300 円／㎡）