別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 袖ケ浦 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -13 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７ ②地積 　(㎡) 1,021   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ1 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 東4.5m道路 水道 東横田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.7 ｍ、奥行　約　　  54.5 ｍ、規模　　     1,021 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ道路 交通 施設 東横田駅北西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 袖ケ浦市郊外の既存の住宅地域で、農家住宅を中心に一般住宅存する地域であり当該地域は人口減少が続いてお り地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、袖ケ浦市及び市原市内の市街化調整区域内の住宅地域である。地縁的選好性の強い地域で、圏外から の転入者は少ないが、都会からの田舎暮らし目的とした需要も僅かながらある。袖ケ浦市市郊外に所在するのローカル 線の駅周辺の住宅地域である一定の需要があり、土地は比較的安定的に推移している。土地は１，０２１㎡で１２００ 万円程度、新築住宅は少ないが、２，０００万円台中盤が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅と一般住宅が混在する地域であり、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引にお いて収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強く、賃貸市場も未成熟である為、収益還元法は適用しな い。従って、本件では実際の市場で得られた取引事例より求められた比準価格を中心に、代表標準地を規準とした価格 及び周辺の地価動向に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [104.0] 100 [107.3] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 袖ケ浦市は人口が増加傾向にあり、市街化区 域において、住宅地の供給が限定的であるた め、当該地域の地価は堅調に推移している。 袖ケ浦市郊外の既存の農家住宅地域であり、 地域要因に特段の変化はなく、地価は横ばい 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％