鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

袖ケ浦 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８９３６０ -329	袖ケ浦市		更地	（　）	不整形	北東5m県道、南2.9m、二方路		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２３１０８９３６０ -445	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、東5.5m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	２３１０８９３６０ -449	袖ケ浦市		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	２３１０８９３６０ -450	袖ケ浦市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		｢調区｣ (50,100)
e	２３１０８８１７９ -51	袖ケ浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m県道、北4m、角地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.1]	22,985	100 [ 95.6]	24,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,000
b	(　 ) 13,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 58.3]	23,623	100 [ 91.7]	25,761		25,800
c	(　 ) 31,539	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	31,039	100 [ 124.9]	24,851		24,900
d	(　 ) 24,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,292	100 [ 87.2]	26,711		26,700
e	(　 ) 20,492	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	19,605	100 [ 85.0]	23,065		23,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -41.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,900 円／㎡]

袖ケ浦 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		農家住宅が混在する住宅地域で、アパート等の賃貸需要及び供給は見られないため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
袖ケ浦 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

袖ケ浦 -9

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　岸　和男

TEL.

鑑定評価額

9,860,000 円

１㎡当たりの価格

24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	袖ケ浦市横田字上宿２３０５番３				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種 (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域	北3m市道	水道、下水	横田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 396 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３ｍ市
道

交通

施設

横田駅南西方

450m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅及び農家住宅が混在する既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価は、一部で住宅
地分譲が行われているが売買件数は少なく、今後も当面横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は袖ケ浦市のＪＲ久留里線及びＪＲ内房線の各駅を駅勢圏とする住宅地域である。需要者は袖ケ浦市及び周
辺市へ通勤する一次取得者が中心である。周辺に農地が多いやや住環境の劣る住宅地域で、周辺の区画整然とした住宅
地域と比較して競争力は弱い。市場の中心となる価格帯は、土地は４００㎡程度で総額１，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

農家住宅も見られる旧来からの住宅地域で、自己使用目的の取引が一般的であり、経済合理性の観点から共同住宅の建
築を想定することが非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。したがって、取引事例に基づき現在の市場性を反
映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　袖ケ浦 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,400 円／㎡

[101.0]
100

100
[104.0]

100
[118.9]

[100.0]
100

24,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

袖ケ浦市のＪＲ内房線沿線の住宅地域は市内
及び都内等からの需要が増加している。その
他の住宅地域の需給動向はやや低調な地域が
多い。

横田駅徒歩圏内の既成住宅地域で、小学校及
び商店等に近接することから、需要はある程
度存在する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

袖ケ浦 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８３９０８ -30	袖ケ浦市		建付地	（　）	長方形	北8m国道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
b	２３１０８９３６０ -329	袖ケ浦市		更地	（　）	不整形	北東5m県道、南2.9m、二方路		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２３１０８９３６０ -445	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、東5.5m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	２３１０８９３６０ -4	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,767	100 [ 150.6]	25,078	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,100
b	(　 ) 19,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.1]	22,985	100 [ 94.6]	24,297		24,300
c	(　 ) 13,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 58.3]	23,623	100 [ 94.8]	24,919		24,900
d	(　 ) 41,727	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	41,482	100 [ 166.2]	24,959		25,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -41.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +62.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,900 円／㎡]

袖ケ浦 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		農家住宅が混在する住宅地域で、アパート等の賃貸需要及び供給は見られないため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ