鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

袖ケ浦 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８９２８７ -41	袖ケ浦市		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m市道、南西6m、角地		１低専地区計画等 (60,100)
b	２３１０８９２８７ -35	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２３１０８９２８７ -80	袖ケ浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北4m、角地		１住居高度地区2種 (60,200)
d	２３１０８９２８７ -262	袖ケ浦市		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e	２３１０８８１７９ -46	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東3m市道、中間画地		１低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,632	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	35,097	100 [ 118.1]	29,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	30,900
b	(　 ) 32,670	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,036	100 [ 100.8]	31,782		33,100
c	(　 ) 37,156	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	36,048	100 [ 123.4]	29,212		30,400
d	(　 ) 31,768	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	38,122	100 [ 127.3]	29,947		31,100
e	(　 ) 22,008	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	22,226	100 [ 82.0]	27,105		28,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,700 円／㎡]

袖ケ浦 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であることから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,801,499	896,189	3,905,310	3,733,590	171,720	（　0.9692） 166,431	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,396,551 円　　　　（　 9,680 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

袖ケ浦 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	153.00	Ｗ2	306.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	351 ㎡	17.7 m x 21.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建、各階３戸、合計６戸（１戸当約５０㎡）の共同住宅を想定。賃料には各戸１台分の駐車場料金を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	153.00	100.0	153.00	1,350	206,550	1.0	206,550
							1.0	206,550
2～ 2	共同住宅	153.00	100.0	153.00	1,384	211,752	1.0	211,752
							1.0	211,752
～

～

～

計		306.00	100.0	306.00		418,302		418,302
								418,302

⑨年額支払賃料	418,302 円　×　12ヶ月　＝　 5,019,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,019,624 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,602,995 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	418,302 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,836 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 418,302 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 194,668 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,801,499 円　　　　（　 13,679 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２８７　　　　-31	1,153 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 82.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,408 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２８７　　　　-36	1,102 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 87.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	1,392
c	９２８７　　　　-29	1,273 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.1]	100 [100.0]	1,496

袖ケ浦 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,500 円	48,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,589 円	5,019,624　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,400 円	48,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 896,189 円　（　　　　　　 2,553 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,733,590 円（　　　　　 10,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,801,499 円
②総費用	896,189 円
③純収益　①－②	3,905,310 円
④建物等に帰属する純収益	3,733,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	171,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,396,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,680 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
袖ケ浦 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

袖ケ浦 -2

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　青沼　貴仁

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	袖ケ浦市蔵波字殿畑１８７１番１				②地積　(㎡)	351 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	長浦 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 110 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.7 ｍ、奥行　約　　 21.3 ｍ、規模　　 351 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

長浦駅南方

530m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

既存の在来住宅地で、比較的安定した住宅地であり、コロナ禍からの景気回復傾向を受け、地価は横ばい又はや
や強含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね市原市から袖ケ浦市にかけての在来の住宅地域である。需要者の中心は当該地に地縁を有するもの
や宅地開発業者と把握される。在来住宅の画地規模の大きな宅地が標準的であり、土地取引が少なく、あったとしても
事情のある取引が大半であり中心となる価格帯の把握は難しい。また、近接する地域に土地区画整理による住宅地もあ
るが、価格帯が異なり、価格水準の低い住宅地として相応の需要はある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域にはアパート等も所在するが、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性より
も居住の快適性、利便性が重視される傾向が強いので試算価格の調整にあっては、類似性の高い取引事例に基づき試算
した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺の地価動向にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

袖ケ浦市は人口が増加傾向にあり、市街化区
域において、住宅地の供給が限定的であるた
め、当該地域の地価は堅調に推移している。

地域要因に特段の変化は見られないが、住宅
地として需要があるため、地価は上昇傾向と
なっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

袖ケ浦 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８９２８７ -35	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２３１０８９２８７ -34	袖ケ浦市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２３１０８９３６０ -361	袖ケ浦市		更地	（　）	不整形	西3.4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３１０８９３６０ -340	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	２３１０８９３６０ -360	袖ケ浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,670	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,036	100 [ 105.6]	30,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 30,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,726	100 [ 100.6]	31,537		32,800
c	(　 ) 27,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,060	100 [ 98.5]	27,472		28,600
d	(　 ) 30,728	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,698	100 [ 106.9]	28,717		29,900
e	(　 ) 35,005	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	35,317	100 [ 118.4]	29,829		31,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,700 円／㎡]

袖ケ浦 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,829,599	897,070	3,932,529	3,733,590	198,939	（　0.9692） 192,812	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,934,939 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

袖ケ浦 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	153.00	Ｗ2	306.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	351 ㎡	17.7 m x 21.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５０㎡のファミリータイプの住宅を６住戸（駐車場は各住戸１台を確保）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下及び外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	153.00	100.0	153.00	1,350	206,550	1.0	206,550
							1.0	206,550
2～ 2	居宅	153.00	100.0	153.00	1,400	214,200	1.0	214,200
							1.0	214,200
～

～

～

計		306.00	100.0	306.00		420,750		420,750
								420,750

⑨年額支払賃料	420,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,049,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,049,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 419,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,629,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 195,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,829,599 円　　　　（　 13,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８１７９　　　　-5	1,151 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,408 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	８１７９　　　　-3	1,106 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

袖ケ浦 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,500 円	48,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,470 円	5,049,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,400 円	48,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 897,070 円　（　　　　　　 2,556 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,733,590 円（　　　　　 10,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,829,599 円
②総費用	897,070 円
③純収益　①－②	3,932,529 円
④建物等に帰属する純収益	3,733,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	198,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	192,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,934,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）