別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四街道 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -17 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市下志津新田字成徳２５４５番２８４ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    95 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 四街道駅北西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏境付近の既成住宅地域で現状のまま推移すると予測する。テレワークの定着から利便性が高い地域の需 要は高まってきており地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で四街道市及び近隣市の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の一次取得者層で圏 外からの転入も見られる。駅徒歩圏境に位置し周囲には生活利便施設も点在する。住環境に対する価格水準に割安感が 見られ需要は多い。供給は周囲に空地も残り地元不動産業者が開発分譲を進めている。土地は標準的画地規模で１０百 万円台前半から半ば、新築戸建住宅は２０百万円台後半から３０百万円台半ば程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で周辺にはアパートも見られるものの賃貸需要は低調で長期安定的な賃貸運営は困難と 判断したため収益還元法の適用は行わない。比準価格は適切な事例が少ないため駅徒歩圏外の事例から採用したが、地 域要因格差が小さい事例を中心に査定しており実証的で信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、代表標準地からの 検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [134.8] [100.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は 増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着 工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年 並。 価格水準の割には生活利便性が整っており、 需要は増えつつある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％