別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四街道 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -16 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市さつきケ丘９番２ ｢さつきケ丘９－２｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 四街道駅西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の区画整然とした住宅地域で現状のまま推移すると予測する。やや利便性が劣るが一定の需要は見込 まれている。地価は周辺地域の地価上昇を受けて微増基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で四街道市及び近隣市の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する一次取得者で 圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏外で生活利便性は高くないが、比較的良好な住環境を求める一定の需要は見込まれ る。供給が少なく取引は古家付土地もしくは中古住宅が中心で需給バランスは安定している。土地は標準的画地規模で １０百万円台前半、中古住宅は経過年数を経過したものが多く１０百万円台前半から半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で周囲に共同住宅は見られない。戸建の賃貸も転勤等の特殊な事情に基づくものが中心 であるため収益還元法の適用は行わない。比準価格は評価対象と同じくさつきケ丘地区及び隣接地区の地域要因が類似 する事例を中心に査定しており、実証的で信頼性が高い。以上から比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [139.3] [104.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は 増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着 工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年 並。 周辺地域での需要増を受けて当該地域の需要 も増えつつある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％