別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 四街道 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -12 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市鹿渡字向柳作１１５０番１６８ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 四街道 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       226 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 四街道駅東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特段地域要因に変化はない。駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域の供給が限定的であるため、駅徒歩限界圏の 割安感のある住宅地域の需要が増加している。今後の地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び近隣市で、特に四街道駅を最寄駅とする地域に強い代替競争関係が認められる。主な需要者 は市内及び周辺市在住者の一次取得者層が中心である。駅徒歩限界圏に所在し、区画整然としていること、供給が限定 的であること及び四街道駅勢圏においては割安感があること等より需要は強含みとなっている。需要の中心となる価格 帯は、土地は１４００万円程度、新築戸建は幅があるものの３０００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、駅徒歩限界圏であることから、長期安定的な賃貸経営は困難と判断し収益価 格の試算は断念した。一方、比準価格は、四街道駅勢圏において実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼 性は高い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [148.0] [102.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直して いる。四街道市の不動産市場は需要の強含み の地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつ ある。 地域要因に変動はない。鹿渡地区の直近１年 の人口はほぼ横ばいとなっている。地価は上 昇傾向を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％