別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四街道 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -10 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市千代田５丁目１３番１６ ｢千代田５－１３－１６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 四街道 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 四街道駅北東方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅から構成される住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地価水準については、駅距 離による下落基調が続いたが、近年における住宅地への需要増加を踏まえて横ばい傾向が持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ総武本線「四街道」駅を中心とする住宅地域。需要者の中心は四街道市に居住する一次取得者で あり、千葉市等の隣接市からの流入も見られる。ミニ開発があるほかは大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地である こともあり、需給関係は比較的に安定している。土地は２００㎡程度で９００万円程度、中古の戸建物件で１，５００ 万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は最 寄り駅からは徒歩圏外の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にはアパート等が見られず、賃貸需要が乏しいた め、収益価格を試算しなかった。以上より市場価格を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市は、人口は増加傾向で、高齢化率は 県と比較して低い。駅徒歩圏内の需給動向は 変わらず高く、徒歩圏外においても上昇基調 にある。 最寄駅から徒歩圏外にあるが、居住環境は比 較的に優れているため、近年の住宅地ブーム を受けて、地価水準は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％