別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 四街道 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -8 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市もねの里４丁目１０番３ ｢もねの里４－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 物井 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 物井駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅から構成される住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。近年における住宅地への需 要増加を受けて、地価水準については上昇基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ総武本線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は四街道市に居住する一次取得者であり、千 葉市等の隣接市からの流入も見られる。ミニ開発があるほかは大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であることもあ り、需給関係は比較的に安定している。土地は１６０㎡程度で１，２００万円程度、新築戸建分譲で３，０００万円程 度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は戸 建住宅向けに開発された住宅団地であり、周辺にはアパート等が見られず賃貸需要が乏しいため、収益価格を試算しな かった。以上より、市場価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 58.5] [101.0] 100 73,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市は、人口は増加傾向で、高齢化率は 県と比較して低い。駅徒歩圏内の需給動向は 変わらず高く、徒歩圏外においても上昇基調 にある。 最寄駅に近く、利便性に優れる地域であるた め、底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％