鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四街道 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６７６７１ -42	四街道市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,180)
b	２３１０６７６７１ -403	四街道市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東6m、角地		１低専 (60,100)
c	２３１０６７６７１ -422	四街道市		更地	（　）	長方形	北18m市道、中間画地		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
d	２３１０６７６７１ -8	四街道市		更地	（　）	ほぼ正方形	北9.5m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２３１０６７６７１ -431	四街道市		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１中専高度地区1種地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,397	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	82,531	100 [ 114.9]	71,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	73,300
b	(　 ) 92,031	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	85,652	100 [ 119.6]	71,615		73,000
c	(　 ) 76,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,119	100 [ 109.4]	69,579		71,000
d	(　 ) 80,916	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,725	100 [ 115.3]	70,880		72,300
e	(　 ) 84,936	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	84,095	100 [ 115.6]	72,747		74,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,200 円／㎡]

四街道 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,304,887	554,731	2,750,156	2,380,670	369,486	（　0.9692） 358,106	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,308,286 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四街道 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.43	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の重層長屋で、平均２１．７４㎡の１Ｋタイプを想定

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

内階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.43	94.5	84.51	1,699	143,582	1.0	143,582
							0.0	0
2～ 2	居宅	89.43	100.0	89.43	1,750	156,503	1.0	156,503
							0.0	0
～

～

～

計		178.86	97.2	173.94		300,085		300,085
								0

⑨年額支払賃料	300,085 円　×　12ヶ月　＝　 3,601,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 173.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,601,020 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 298,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,302,135 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,085 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,304,887 円　　　　（　 20,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０６９４３６　　　　-9009	1,612 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,699 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０６７６７１　　　　-9006	1,840 ( 1,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [108.0]	1,743
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四街道 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	108,031 円	3,601,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,500 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 554,731 円　（　　　　　　 3,362 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,380,670 円（　　　　　 14,428 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,304,887 円
②総費用	554,731 円
③純収益　①－②	2,750,156 円
④建物等に帰属する純収益	2,380,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	369,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	358,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,308,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
四街道 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四街道 -6

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　新井　善久

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

73,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四街道市四街道２丁目１５７７番１５９｢四街道２－１９－１７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区1種 (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く共同住宅もある住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	四街道 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.1 ｍ、奥行　約　　 18.2 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

四街道駅南西方

800m

法令

規制

１中専
(60,160)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の狭隘な道路が配置された既成住宅地域であり現状のまま推移すると予測する。周辺の傾斜地や街路条
件が劣る地域で積極的に宅地開発が見られる。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で四街道市及び近隣市の住宅地域である。需要者の中心は市内の一次取得者で外部から
の転入も認められる。街路条件が劣り従来低廉な価格水準に留まるが、テレワークの定着から街路条件より交通利便性
への選好性が高くなり需要は強含む。供給は少なく古家付き土地や中古住宅が中心となる。土地は標準的画地規模で１
０百万円台前半、中古住宅は１０百万円台後半から３０百万円程度、新築住宅は３０百万円台半ばからとなる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心にアパートも混在する住宅地域のため収益還元法を適用した。但し、想定要素が多く不確実性を伴うこ
とと土地価格を十分に反映する賃料水準が形成されてないため収益価格は低位に求められた。比準価格は対象地と同じ
四街道駅徒歩圏内から採用し地域要因が類似する事例を中心に査定しており実証的で信頼性が高い。以上より比準価格
を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四街道 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,200 円／㎡

[101.1]
100

100
[103.0]

100
[129.2]

[102.0]
100

73,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は
増加。取引件数は昨年から減少。新設住宅着
工戸数は第１四半期で貸家が減少するが昨年
並。

駅徒歩圏内と利便性が高い割には低廉な価格
水準に留まっていたが、テレワークの定着と
共に需要は強含む。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

四街道 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０６７６７１ -456	四街道市		建付地	（　）	袋地等	北4m私道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２３１０６８４４５ -473	四街道市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２３１０６７６７１ -440	四街道市		更地	（　）	台形	西7.2m市道、北6m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	２３１０６８４４５ -56	四街道市		更地	（　）	ほぼ長方形	南2m私道、西2m、角地		１中専高度地区1種 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,419	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,354	100 [ 102.0]	74,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	76,400
b	(　 ) 67,082	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,016	100 [ 99.4]	67,421		68,800
c	(　 ) 78,313	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	75,139	100 [ 103.9]	72,319		73,800
d	(　 ) 79,876	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	74,635	100 [ 98.6]	75,695		77,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,400 円／㎡]

四街道 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,303,114	554,673	2,748,441	2,380,670	367,771	（　0.9692） 356,444	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,274,367 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四街道 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.43	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区1種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

長屋形式１Ｒ約２２㎡×８戸

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.43	94.5	84.48	1,703	143,869	1.0	143,869
							0.0	0
2～ 2	居宅	89.43	100.0	89.43	1,745	156,055	1.0	156,055
							0.0	0
～

～

～

計		178.86	97.2	173.91		299,924		299,924
								0

⑨年額支払賃料	299,924 円　×　12ヶ月　＝　 3,599,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 173.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,599,088 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 298,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,300,364 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	299,924 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,303,114 円　　　　（　 20,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１０６７６７１　　　　-9008	1,616 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,796	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,703 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１０６９４３６　　　　-9009	1,612 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,612
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四街道 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,100 円	31,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	107,973 円	3,599,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,500 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 554,673 円　（　　　　　　 3,362 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,380,670 円（　　　　　 14,428 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,303,114 円
②総費用	554,673 円
③純収益　①－②	2,748,441 円
④建物等に帰属する純収益	2,380,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	367,771 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	356,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,274,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）